Het gebruik van opstal en erfpacht is complexer en heeft heel wat fiscaal scherpe kantjes. Toch zijn de voordelen van dergelijke vormgevingen soms niet te versmaden en is de keuze voor een opstal/erfpacht daardoor een no brainer. Het is dan zeker de moeite waard om het gebruik ervan te overwegen, mits een goede professionele begeleiding.
 
We kunnen u trots melden dat Spartax ook voor opstal en erfpacht een nieuwe online waarderingstool heeft ontwikkeld. Let wel: deze tool geldt enkel voor nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten. In een volgende fase gaan we aan de slag voor een Spartax-berekening voor opstal- en erfpachtcontracten die uitdoven, die worden stopgezet of die eindigen omwille van een verkoop van de volle eigendom aan een derde.

Het is een historisch beproefde techniek om, ingeval van een aankoop in volle eigendom door de vennootschap, toch 1,00% privaat aan te kopen (en dus 99,00% onverdeelde eigendom met de vennootschap). De insteek is daarbij vaak om later eventueel privaat alle rechten van de vennootschap over te kopen zonder daarbij de verkooprechten te moeten betalen. In de plaats daarvan zouden de verdeelrechten komen (1,00% of 2,50%, naargelang de locatie).
 
Gedurende decennia klopte dit verhaal als een bus, tot de administratie in 2014 het geweer van schouder veranderde.
 
In een  context zonder verzoeningsmogelijkheden, is het wachten tot de rechter een uitspraak doet. In het rechtsgebied Gent waren er reeds drie uitspraken waarbij de rechters telkens het standpunt van de fiscus volgen (althans wat betreft de primauteit, aangezien de belastingplichtige in één van deze zaken in deze beter af was met deze primauteit (= vast recht i.p.v. 2,50%)) (Gent 18 december 2018, Gent 19 juni 2018 en Rb. Oost-Vlaanderen, afd. Gent 1 juni 2018). Dit is hoogst vervelend voor de belastingplichtigen wiens fiscale aanknopingspunt in dit territorium is gelegen, maar kon voor de rest nog worden weggezet als een geïsoleerde trend.
 
Daar komt nu echter verandering in. In een vonnis van de rechtbank van Luik wordt in korte bewoordingen andermaal bevestigd dat de uitbrengregels voorrang hebben op de verdelingsregels (Rb. Luik 5 september 2019).

De oude werkwijze om te kiezen voor vruchtgebruik was om de blote eigenaar alles te laten kopen en bouwen in volle eigendom en om daarna – als alles klaar is voor gebruik – het vruchtgebruik te vestigen ten voordele van de vruchtgebruiker.
 
Deze techniek is nog zeker mogelijk maar wordt al lange tijd zichtbaar minder toegepast. Een “modernere” manier van aanpakken is om de grond gesplitst aan te kopen (vruchtgebruik resp. blote eigendom) en om samen te bouwen (de vruchtgebruiker voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom).
 
De voordelen van deze laatste aanpak zijn legio.
 
Sinds enige tijd is er echter een burgerrechtelijk debat aan de gang of dat gesplitste bouwen wel kan. In de basisopstelling (= suppletief recht) bouwt de vruchtgebruiker immers als volle eigenaar (het zogeheten accessoir opstalrecht), om na afloop van het vruchtgebruik op de grond de eigendom van het gebouw te verliezen door natrekking aan de blote eigenaar (= in feite een opstal binnen het vruchtgebruik).
 
Er bestaat sinds jaar en dag een interne circulaire, die weliswaar notoir publiek geworden is, waarin de ambtenaren aangemaand worden om aan voormelde burgerrechtelijke discussie ook een fiscaal vervolg te breien. De fiscus gaat er immers ook van uit dat de gesplitste bouw als zodanig niet kan. De vruchtgebruiker is tevens opstalhouder en bouwt dus in volle eigendom voor zichzelf. Op het einde van het vruchtgebruik is er dan tevens een einde van een opstalrecht (natrekking) en dat wenst de fiscus te belasten. 
 
Kortom, wie decennia na de opstart van zijn nieuwbouw-vruchtgebruik volledig ingedommeld was, dreigt bruut wakker geschud te worden op het einde van de rit.
 
Een recent vonnis legt de vinger op de wonde...

De voorbije maanden verscheen veel negatieve rechtspraak over de bezoldigingstheorie.
 
Zoals reeds toegelicht in onze nieuwsbrief van 10 mei 2019 houdt het basisprincipe van de bezoldigingstheorie in dat, wanneer een zaakvoerder de kosteloze terbeschikkingstelling verkrijgt van een onroerend goed vanwege de vennootschap (als een voordeel van alle aard), de vennootschap moet verantwoorden waarom de zaakvoerder recht heeft op deze bezoldiging. Dit is vooral een fiscaal verhaal, waarbij de aftrekbaarheid van de gemaakte kosten in hoofde van de vennootschap staat of valt met deze verantwoording.
 
Op basis van de negatieve rechtspraak zou men – al te kort door de bocht – kunnen besluiten dat een zaakvoerder zijn vennootschap niet als een fiscale speeltuin mag gebruiken, waarin private kosten naar hartenlust afgetrokken kunnen worden van de belastingfactuur.
 
Het is immers niet zo dat een bezoldiging (zij het in speciën, zij het in natura) automatisch aftrekbaar is in hoofde van de betalende vennootschap. Zij moet kunnen bewijzen dat er tegenover een bezoldiging reële prestaties staan en dat de bezoldiging in verhouding staat tot de prestaties die de zaakvoerder levert.
 
 

Recent arrest Hof van beroep stelt enkele principes scherp

In onze vorige nieuwsbrief (8 januari jl.) alludeerden we reeds op de gevaren en opportuniteiten bij de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap in het kader van het CBN-advies 2019/01.
Hoe zit het echter met de boekhoudkundige verwerking van de uitkering van het onroerend goed? Achter deze vraag gaat een praktisch nog belangrijker vraag verscholen, met name hoe de uitkering getaxeerd wordt op het vlak van de directe belastingen (vennootschapsbelasting op de meerwaarde en roerende voorheffing op de uitkering).
 

De "wachtregeling" (aan het vast recht van € 50,00) bij de uitkering van onroerende goederen uit personenvennootschappen is zeer populair, zeker in het kader van de kapitaalvermindering.
 
Met het schrappen van het kapitaalbegrip door en in het WVV gingen hier en daar stemmen op dat deze techniek voortaan dood en begraven was.
 
Vlabel brengt echter redding... en doet er mogelijk nog een schepje bovenop!

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
De knuppel in het hoenderhok
Er is veel opschudding ontstaan omtrent een arrest van het Hof van Beroep te Gent van deze week in verband met de kostenaftrek van een appartement aan zee in hoofde van een vennootschap. Het arrest is weliswaar nog niet gepubliceerd maar de grote tendens is voor deze nieuwsbrief even belangrijker dan de inhoud van het arrest zelf.
Er is de laatste tijd veel rechtspraak over privaat gebruikt vastgoed (door de bedrijfsleider) dat eigendom of vruchtgebruik is van de vennootschap. Frappant was dat er vele uitspraken waren, zelfs bij volle eigendom, die stelden dat de kans op meerwaarde niet voldoende was om de kostenaftrek te verantwoorden. Ter herinnering, kosten zijn fiscaal aftrekbaar als ze gemaakt worden om belastbare inkomsten te verkrijgen (zoals een meerwaarde). Het bestaan of de realistische verwachting van de meerwaarde werd telkens als niet bewezen weerhouden. Dit is een sterk bekritiseerbaar standpunt, aangezien ondernemen in zijn algemeenheid altijd onzeker is en winst nooit is gegarandeerd. Deze uitspraken lijken dan ook wat kort door de bocht (zie evenwel verder voor het nodige voorbehoud). De realistische en waarheidsgetrouwe intentie lijkt ter zake veel belangrijker dan het onmogelijk te leveren bewijs. Op die manier zou niets meer aftrekbaar zijn.
Het Hof van beroep te Gent heeft naar verluidt op 3 december 2019 een arrest geveld dat tegen deze stroom in roeit. De kans of het vermoeden van meerwaarde zou volstaan om de kostenaftrek fiscaal gezien te verantwoorden.
 
De politiek gaat er zich mee moeien
De inkt van het arrest was amper droog en het arrest maakte reeds het voorwerp uit van het parlementaire vragenuurtje. Ook in de media wordt het arrest schimpend onthaald. De minister antwoordt dat het Hof, voorzover de scheiding der machten hem toelaat te antwoorden, de regels van de wet heeft toegepast. Als men niet akkoord is met deze uitkomst, dan moet de wet worden veranderd en dan ligt de bal in het kamp van het parlement, temeer de regering in lopende zaken is. CD&V heeft alvast laten weten dat zij een eerder wetsvoorstel in die zin terug zal indienen.
Als journalisten en commentatoren de waarheid in pacht hebben, dan kan alleszins niets anders dan besloten worden dat de uitspraak van het Hof maatschappelijk volledig fout zit.
In deze nieuwsbrief zal echter blijken dat de misvattingen de rode draad vormen in dit ten onrechte beladen debat...

Na de "HLN-interpretatie" van de arresten van het Hof van Cassatie, tijd voor een beetje echte toelichting door een aantal collega's en mezelf in De Tijd. Hup vruchtgebruik hup... (maar geniet met mate). Klik door om het artikel te lezen.

U bent onwetend over de vele (onbedoelde?) wijzigingen rond de verslaggeving naar aanleiding van fusies en splitsingen?
Ontdek onze gratis flow-chart voor deze verslaggeving.

Webinar 21 augustus 2019 12.30u