Recente rechtspraak als trigger voor deze nieuwsbrief
Kort geleden heeft het Hof van Beroep te Brussel zich in twee arresten uitgesproken over de problematiek van de waardering van het vruchtgebruik (Brussel 9 november 2021, 2016/AF/245 en 7 juni 2022, 2017/AF/91).
Deze materie heb ik reeds besproken in een pas verschenen artikel in de Fiscale Actualiteit (R. Messiaen, “Waardering vruchtgebruik: Brussels hof predikt ‘balans in waardering’”, Fisc.Act. 2023, afl. 17, p. 6-11).
Aangezien de problematiek daarin ruim is omschreven en vermits er ook geen inbreuk mag worden gemaakt op het auteursrecht, wordt hierbij een beknopte weergave verstrekt van het onderwerp. Het betreft nieuwe en heldere rechtspraak die terecht de juiste accenten legt en mogelijk richtinggevend wordt voor de praktijk. Voor meer toelichting wordt verwezen naar de bijdrage in Fiscale Actualiteit.
 
 

De uitbreng van vastgoed uit een vennootschap is iets wat pennen en tongen blijft beroeren. In verhouding kaapt het onder meer de meeste aandacht weg van alle nieuwsbrieven die ons kantoor reeds heeft verstuurd. Niettemin is het laatste woord er nog altijd niet over gezegd, aangezien de ontwikkelingen zich blijven opvolgen in snel tempo.
De aanleiding van deze nieuwsbrief is een bijwerking van het bestaande standpunt 18052 van VLABEL.
In deze nieuwsbrief gaan we niet het volledige standpunt bespreken (aangezien dat in grote mate een herneming is van bekende standpunten), maar enkel de nieuwigheden met betrekking tot de uitkering van vruchtgebruik.
 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Deze nieuwbrief pikt in op een eerdere nieuwsbrief, te weten ‘ik wil mijn partner niet opzadelen met een vruchtgebruik in de vennootschap als ik sterf’-clausule”, geplaatst op 13/06/2019.’
 
In deze nieuwsbrief wordt op een praktijkgerichte manier verder in kaart gebracht voor welke dossiers dit net wel of net geen no brainer kan zijn. Door middel van het hieronder aangehaalde overzicht en de er uit getrokken conclusies, kan iedereen vlot meedenken over de opportuniteit van deze extra module.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik).
 
Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

De bovenstaande thematiek is iets waar wij als kantoor reeds vrij lang mee bezig zijn. Zo kan onder meer verwezen worden naar onze eerdere nieuwsbrief. Bovendien is deze problematiek recent door ons beschreven in het tijdschrift Bericht aan het notariaat, met enkele kritische aantekeningen in dat verband (R. Messiaen, “Split sale erfpacht-tréfonds in het kader van leasing: 10,00% korting op registratierechten met goedkeuring van VLABEL?”, Bericht aan het notariaat, 2022, afl. 2, pag.126-130).
 
Als kantoor hebben we voor een cliënt een rulingaanvraag ingediend bij VLABEL voor een specifiek dossier. In dat specifiek dossier is VLABEL er mee akkoord dat er geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik en dat er dus geen verkooprechten maar wel 2,00% registratierechten moeten worden geheven op de waarde van het erfpachtrecht.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Nu al tijd voor actie!
 
Als het regent in Parijs, druppelt het in Brussel.
De Minister heeft een voorstel van hervorming op tafel gelegd, dat nog geen wet is. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail).

 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Wat voorafging
Deze nieuwsbrief pikt in op het slot van een eerdere nieuwsbrief.
Deze nieuwsbrief is dan ook een gedeeltelijke herhaling van de eerdere nieuwsbrief. Evenwel is er hieromtrent een behoorlijk interessant nieuwtje te vermelden, zij het dat de volledige historiek even wordt hernomen in de mate van het mogelijke, zodat de lezer toch voldoende kan volgen.
 

Staat Vlabel de split sale aan 2,00% (opnieuw) toe?
Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 

 

Gent en Antwerpen spreken zich uit over waardering vruchtgebruik
De concrete aanleiding voor deze nieuwsbrief is twee recent verschenen arresten, met name een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 17 november 2020 en een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 25 februari 2020. In beide gevallen stond de waardering van het vruchtgebruik centraal en vond de fiscus dat het vruchtgebruik werd overgewaardeerd, met een voordeel van alle aard als gevolg.

Onschuldig tot het tegendeel bewezen is
Beide arresten vertrekken (heel expliciet in het Antwerpse arrest en duidelijk impliciet bij het Gentse arrest) vanuit de idee dat de fiscus een waardering maar naast zich neer kan leggen indien zij aantoont dat deze fout is (cf. het vermoeden van juistheid van de aangifte). In het Antwerpse geval delft de fiscus daar het onderspit en in het Gentse geval haalt ze de bovenhand. 

Wat voorafging
De uitbreng van onroerend goed uit vennootschappen blijft een magneet voor de fiscale geïnteresseerde. Opnieuw is er een uitspraak, in een inmiddels lange rij, die vlot over de fiscale tongen zal gaan. Ditmaal gaat het over een vereffening van een vennootschap met vastgoed in, waarbij het vastgoed wordt uitgekeerd aan de vennoten die tevens houder zijn van een rekening-courant-vordering ten aanzien van diezelfde vennootschap.
 
In het verleden werd door Vlabel – en daarvoor in de praktijk ook door de federale overheid (niet gepubliceerd) – reeds geoordeeld dat in een dergelijk geval enkel het vast recht verschuldigd is (zie o.a. de samenlezing van de beslissingen 16.003 en 16.005, beiden van 22 februari 2016). 
 
De historische bedenking
Dit standpunt kon reeds van oudsher in vraag worden gesteld ...

De verschillende fases in een verkoopproces van een onroerend goed zijn voldoende bekend: na een onderhandeling en mondeling akkoord (dat soms via e-mail bevestigd wordt) volgt een bod en akkoord op papier, waarna een compromis getekend wordt dat uiteindelijk uitmondt in een officiële akte bij de notaris.
In de praktijk wordt een compromis soms vervangen door een wederkerige aan- en verkoopbelofte (ook wel bekend als een gekruiste optie). Is dit een verstandige piste? En waar liggen mogelijke gevaren op de loer?
In deze nieuwsbrief wordt stilgestaan bij iets dat een dermate wijd verspreid gegeven is, dat er nauwelijks wordt bij stil gestaan. Er worden massaal inbreuken begaan tegen de wijze waarop koop-verkoopovereenkomsten moeten worden geregistreerd en mocht de fiscus een alziend oog hebben, zou ze haar zakken kunnen vullen.