Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik).
 
Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

De bovenstaande thematiek is iets waar wij als kantoor reeds vrij lang mee bezig zijn. Zo kan onder meer verwezen worden naar onze eerdere nieuwsbrief. Bovendien is deze problematiek recent door ons beschreven in het tijdschrift Bericht aan het notariaat, met enkele kritische aantekeningen in dat verband (R. Messiaen, “Split sale erfpacht-tréfonds in het kader van leasing: 10,00% korting op registratierechten met goedkeuring van VLABEL?”, Bericht aan het notariaat, 2022, afl. 2, pag.126-130).
 
Als kantoor hebben we voor een cliënt een rulingaanvraag ingediend bij VLABEL voor een specifiek dossier. In dat specifiek dossier is VLABEL er mee akkoord dat er geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik en dat er dus geen verkooprechten maar wel 2,00% registratierechten moeten worden geheven op de waarde van het erfpachtrecht.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Nu al tijd voor actie!
 
Als het regent in Parijs, druppelt het in Brussel.
De Minister heeft een voorstel van hervorming op tafel gelegd, dat nog geen wet is. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail).

 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Wat voorafging
Deze nieuwsbrief pikt in op het slot van een eerdere nieuwsbrief.
Deze nieuwsbrief is dan ook een gedeeltelijke herhaling van de eerdere nieuwsbrief. Evenwel is er hieromtrent een behoorlijk interessant nieuwtje te vermelden, zij het dat de volledige historiek even wordt hernomen in de mate van het mogelijke, zodat de lezer toch voldoende kan volgen.
 

Staat Vlabel de split sale aan 2,00% (opnieuw) toe?
Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 

 

Gent en Antwerpen spreken zich uit over waardering vruchtgebruik
De concrete aanleiding voor deze nieuwsbrief is twee recent verschenen arresten, met name een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 17 november 2020 en een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 25 februari 2020. In beide gevallen stond de waardering van het vruchtgebruik centraal en vond de fiscus dat het vruchtgebruik werd overgewaardeerd, met een voordeel van alle aard als gevolg.

Onschuldig tot het tegendeel bewezen is
Beide arresten vertrekken (heel expliciet in het Antwerpse arrest en duidelijk impliciet bij het Gentse arrest) vanuit de idee dat de fiscus een waardering maar naast zich neer kan leggen indien zij aantoont dat deze fout is (cf. het vermoeden van juistheid van de aangifte). In het Antwerpse geval delft de fiscus daar het onderspit en in het Gentse geval haalt ze de bovenhand. 

Wat voorafging
De uitbreng van onroerend goed uit vennootschappen blijft een magneet voor de fiscale geïnteresseerde. Opnieuw is er een uitspraak, in een inmiddels lange rij, die vlot over de fiscale tongen zal gaan. Ditmaal gaat het over een vereffening van een vennootschap met vastgoed in, waarbij het vastgoed wordt uitgekeerd aan de vennoten die tevens houder zijn van een rekening-courant-vordering ten aanzien van diezelfde vennootschap.
 
In het verleden werd door Vlabel – en daarvoor in de praktijk ook door de federale overheid (niet gepubliceerd) – reeds geoordeeld dat in een dergelijk geval enkel het vast recht verschuldigd is (zie o.a. de samenlezing van de beslissingen 16.003 en 16.005, beiden van 22 februari 2016). 
 
De historische bedenking
Dit standpunt kon reeds van oudsher in vraag worden gesteld ...

De verschillende fases in een verkoopproces van een onroerend goed zijn voldoende bekend: na een onderhandeling en mondeling akkoord (dat soms via e-mail bevestigd wordt) volgt een bod en akkoord op papier, waarna een compromis getekend wordt dat uiteindelijk uitmondt in een officiële akte bij de notaris.
In de praktijk wordt een compromis soms vervangen door een wederkerige aan- en verkoopbelofte (ook wel bekend als een gekruiste optie). Is dit een verstandige piste? En waar liggen mogelijke gevaren op de loer?
In deze nieuwsbrief wordt stilgestaan bij iets dat een dermate wijd verspreid gegeven is, dat er nauwelijks wordt bij stil gestaan. Er worden massaal inbreuken begaan tegen de wijze waarop koop-verkoopovereenkomsten moeten worden geregistreerd en mocht de fiscus een alziend oog hebben, zou ze haar zakken kunnen vullen.

Het gebruik van opstal en erfpacht is complexer en heeft heel wat fiscaal scherpe kantjes. Toch zijn de voordelen van dergelijke vormgevingen soms niet te versmaden en is de keuze voor een opstal/erfpacht daardoor een no brainer. Het is dan zeker de moeite waard om het gebruik ervan te overwegen, mits een goede professionele begeleiding.
 
We kunnen u trots melden dat Spartax ook voor opstal en erfpacht een nieuwe online waarderingstool heeft ontwikkeld. Let wel: deze tool geldt enkel voor nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten. In een volgende fase gaan we aan de slag voor een Spartax-berekening voor opstal- en erfpachtcontracten die uitdoven, die worden stopgezet of die eindigen omwille van een verkoop van de volle eigendom aan een derde.

Het is een historisch beproefde techniek om, ingeval van een aankoop in volle eigendom door de vennootschap, toch 1,00% privaat aan te kopen (en dus 99,00% onverdeelde eigendom met de vennootschap). De insteek is daarbij vaak om later eventueel privaat alle rechten van de vennootschap over te kopen zonder daarbij de verkooprechten te moeten betalen. In de plaats daarvan zouden de verdeelrechten komen (1,00% of 2,50%, naargelang de locatie).
 
Gedurende decennia klopte dit verhaal als een bus, tot de administratie in 2014 het geweer van schouder veranderde.
 
In een  context zonder verzoeningsmogelijkheden, is het wachten tot de rechter een uitspraak doet. In het rechtsgebied Gent waren er reeds drie uitspraken waarbij de rechters telkens het standpunt van de fiscus volgen (althans wat betreft de primauteit, aangezien de belastingplichtige in één van deze zaken in deze beter af was met deze primauteit (= vast recht i.p.v. 2,50%)) (Gent 18 december 2018, Gent 19 juni 2018 en Rb. Oost-Vlaanderen, afd. Gent 1 juni 2018). Dit is hoogst vervelend voor de belastingplichtigen wiens fiscale aanknopingspunt in dit territorium is gelegen, maar kon voor de rest nog worden weggezet als een geïsoleerde trend.
 
Daar komt nu echter verandering in. In een vonnis van de rechtbank van Luik wordt in korte bewoordingen andermaal bevestigd dat de uitbrengregels voorrang hebben op de verdelingsregels (Rb. Luik 5 september 2019).

De oude werkwijze om te kiezen voor vruchtgebruik was om de blote eigenaar alles te laten kopen en bouwen in volle eigendom en om daarna – als alles klaar is voor gebruik – het vruchtgebruik te vestigen ten voordele van de vruchtgebruiker.
 
Deze techniek is nog zeker mogelijk maar wordt al lange tijd zichtbaar minder toegepast. Een “modernere” manier van aanpakken is om de grond gesplitst aan te kopen (vruchtgebruik resp. blote eigendom) en om samen te bouwen (de vruchtgebruiker voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom).
 
De voordelen van deze laatste aanpak zijn legio.
 
Sinds enige tijd is er echter een burgerrechtelijk debat aan de gang of dat gesplitste bouwen wel kan. In de basisopstelling (= suppletief recht) bouwt de vruchtgebruiker immers als volle eigenaar (het zogeheten accessoir opstalrecht), om na afloop van het vruchtgebruik op de grond de eigendom van het gebouw te verliezen door natrekking aan de blote eigenaar (= in feite een opstal binnen het vruchtgebruik).
 
Er bestaat sinds jaar en dag een interne circulaire, die weliswaar notoir publiek geworden is, waarin de ambtenaren aangemaand worden om aan voormelde burgerrechtelijke discussie ook een fiscaal vervolg te breien. De fiscus gaat er immers ook van uit dat de gesplitste bouw als zodanig niet kan. De vruchtgebruiker is tevens opstalhouder en bouwt dus in volle eigendom voor zichzelf. Op het einde van het vruchtgebruik is er dan tevens een einde van een opstalrecht (natrekking) en dat wenst de fiscus te belasten. 
 
Kortom, wie decennia na de opstart van zijn nieuwbouw-vruchtgebruik volledig ingedommeld was, dreigt bruut wakker geschud te worden op het einde van de rit.
 
Een recent vonnis legt de vinger op de wonde...