Zoals geweten heeft ons kantoor reeds vroeger reclame gemaakt, zij het met veel zin voor nuance en terughoudendheid, voor de split sale erfpacht en tréfonds met verlaagde registratierechten (zie onze eerdere nieuwsbrief).

Deze nieuwsbrief komt terug op een geval (waar ons kantoor niets mee te maken heeft) waarin het voor de belastingplichtige minder goed is afgelopen (Vlabel - vonnis Rb. Gent dd. 06.12.2024 – 18/885/A).

Zaak is dus om beducht te blijven voor de gevaren van de techniek, zonder daarmee om te willen slaan in een algemene verkettering van deze split sale. In deze nieuwsbrief wordt het concrete geval besproken om er de nodige lessen uit te trekken (al was één en ander allicht wel voorzienbaar).

Eindelijk is het langverwachte arrest geveld door het Hof van Cassatie in verband met de verlenging van vruchtgebruik en de toepasselijkheid van de registratierechten. Het nieuws is positief (zoals verwacht) maar mogelijk zit er wel nog een adder onder het gras. De insteek van deze nieuwsbrief is toch wat nuance aan te brengen aan het goede nieuws, ook al blijft dit over de ganse lijn wel overwegend positief.

Normaal gezien wachten wij de publicatie van het arrest af alvorens het te becommentariëren zodat we toch zeker alle “ins and outs” van het arrest hebben gelezen. In deze spelen we iets sneller op de bal omdat Vlabel zelf het bericht gepubliceerd heeft en het ondertussen al gonst van het nieuwe gerucht. Om die reden schrijven we nu al de nieuwsbrief om wat te sensibiliseren, al is het nog wat met de handrem op.

De verloning in natura (van bedrijfsleiders) en de fiscaliteit, dat is steeds een verstandshuwelijk geweest. De basisregel is dat een dergelijk loon in natura wordt belast op basis van de werkelijke waarde ervan, tenzij de fiscale wetgever (meer bepaald de koning) een forfaitaire raming heeft voorzien. In dergelijk geval telt de forfaitaire raming. 
 
De fiscus heeft het daar weliswaar vaak moeilijk mee (vooral als het forfaitair voordeel lager ligt dan de werkelijke waarde van het voordeel). Zo kan bijvoorbeeld verwezen worden naar het recente vonnis van de Rechtbank van Oost-Vlaanderen van 24.12.2024, waarbij de fiscus wenste te belasten op de werkelijke waarde van het voordeel (althans in haar ogen begroot op de omvang van de uitgaven die de betaler van de vergoeding had moeten verrichten om dit voordeel te kunnen samenstellen) en niet op de forfaitaire waarde. De fiscus vangt echter steevast bot in een dergelijke situatie, aangezien de wet duidelijk is.
 
Ook de voordelen van alle aard voor gratis woonst of voor huisvesting bevinden zich al langer in het oog van de storm. In de mate het forfaitaire voordeel van alle aard lager ligt dan de werkelijke waarde ervan, wat voor veel onroerend goed in België het geval is, is het leuke fiscale spielerei. Als liberaal kan men dat uiteraard alleen maar toejuichen. Als modale burger kan men er niet om heen dat het verschil in begroting van dit voordeel uiteraard niet vol te houden is in een maatschappelijke context. Het staat dan ook reeds enige tijd in de sterren geschreven dat deze regelgeving op zijn laatste benen loopt en gedoemd is om gewijzigd te worden.
 
Uit het regeerakkoord blijkt dat de nieuwbakken regering op zijdelingse wijze dit probleem probeert te tackelen. De vraag is dan ook of dit een aardverschuiving teweegbrengt voor privé-vastgoed in vennootschappen, dan wel niet meer is dan een druppel in de emmer. In deze nieuwsbrief leest u er meer over.

Vastgoedfiscaliteit is niet alleen ons werk, maar ook onze passie. 
Vandaar dat we ons doelpubliek heel graag op de hoogte houden met allerhande nieuwtjes zoals nieuwsbrieven, seminaries en digitale videocontents met interessante weetjes omtrent vastgoedfiscaliteit.
 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Inleiding

Er is nieuwe rechtspraak (Rb. Antwerpen 28 juni 2024, nr. 22/4939/A) inzake de waardering van vruchtgebruik, meer bepaald omtrent de toepassing van de methode van de rulingcommissie, kortweg de methode DVB.

De rechtspraak aangaande de methode DVB is nog niet dik gezaaid, zij het dat er met dit dossier alweer een casus bijkomt, waarbij er zich wel een duidelijke lijn blijkt af te tekenen. De rechtbank is immers opnieuw in vrij algemene bewoordingen negatief omtrent de vermeende verplichte toepassing van de methode DVB.

Het verhaal is kenschetsend zijn voor de praktijk, waar men om de haverklap wordt geconfronteerd met ambtenaren die mordicus de methode van de rulingcommissie willen toepassen en van geen wijken of praten willen weten. Voor alle duidelijkheid mogen niet alle ambtenaren op een hoopje worden gegooid. Gelukkig zijn er ook ambtenaren die met openheid van geest meedenken en bereid zijn tot een rationeel debat. Echter zijn er nog te veel zaken waar dit niet mogelijk blijkt en het uitdraait op een robbertje David tegen Goliath.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding

In een recente federale ruling (nr. 2024.0393 dd. 25 juni 2024) heeft de rulingcommissie bevestigd dat ingeval van een partiële moeder-dochtersplitsing (situatie waarbij de moedervennootschap alle aandelen van de dochtervennootschap aanhoudt en er een afsplitsing gebeurt van de dochtervennootschap naar de moedervennootschap) met vastgoed, het uitbrengrecht niet van toepassing is en dat het vast recht wel van toepassing kan zijn.

De vraag is voorts of Vlabel op het Vlaamse niveau ook deze redenering zal volgen, aangezien het in deze mogelijk gaat om een clash tussen twee uitzonderingsbepalingen. Immers gelden de uitbrengregels als lex specialis tegenover de andere bepalingen. De inbrengregels (met inbegrip van fusies en splitsingen) zijn dan weer een andere uitzonderingsbepaling (lex specialis). De vraag is welke van beide voorrang heeft. De federale rulingcommissie is impliciet (dus zonder het uitdrukkelijk te zeggen) blijkbaar van oordeel dat de herstructureringsbepalingen (terecht) voorrang hebben op de uitbrengregels. De vraag is of Vlabel ook volgt.

In de traditie van deze nieuwsbrief, waarbij steevast wat dieper wordt gegraven, wordt ook nog even stilgestaan bij de zaken die niet aan bod komen in deze ruling. Het vast recht is immers geen verworvenheid, aangezien er speciale gevallen kunnen zijn waarbij het evenredig recht toch deels verschuldigd is of waarbij er interferentie is met btw-regels. Ook daarover wordt in deze nieuwsbrief nog even uitgebreid.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
De never ending uitbreng-story van VLABEL
Het onderwerp dat ongetwijfeld al het vaakst in de nieuwsbrieven is aan bod gekomen, is de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap. In dit geval gaat het specifiek om de uitbreng van een vruchtgebruik, dat meermaals de pennen en tongen heeft beroerd.
De onderstaande nieuwsbrief verschijnt niet naar aanleiding van de recente update van het standpunt 18.052 in verband met de vereffening van vennootschappen. Deze nieuwsbrief is daarentegen behoorlijk vernieuwender en gaat terug op een dossier van ons kantoor. Het gaat hier niet om een publiek vindbaar precedent, zij het om een precedent in een concreet dossier. Mogelijk wijdt Vlabel er later nog een standpunt aan, zij dat dit op het moment van het schrijven van deze nieuwsbrief nog niet bekend is.
 
Tot voor kort was het steeds de vraag of bij de beëindiging van een vruchtgebruik, hetzij in het algemeen, hetzij in de specifieke context van een uitbreng vanwege een vennootschap aan een aandeelhouder,  dat vruchtgebruik met het verkooprecht van 12%  moet worden belast. Een aantal voordelige uitbrengscenario’s niet te na gesproken, waarrond ook een aantal vragen konden worden gesteld (zie onze eerdere nieuwsbrief) is dit doorgaans een probleem.
In voorliggend dossier heeft Vlabel echter een aantal punten bevestigd, wat zeer dankbaar is aangezien het een ietwat specialer dossier was. 

• In de mate de vergoeding gebaseerd is op een vergoeding van het gederfd genot in hoofde van de vruchtgebruiker, is dit aan het vast recht onderhevig;
• In de mate de vergoeding deels een vergoeding is voor werken die gesplitst zijn uitgevoerd door vruchtgebruiker en blote eigenaar maar destijds niet correct onderling zijn afgerekend, is het verkooprecht evenmin verschuldigd;
• In de mate de vergoeding een correctie is voor een foute prijsverdeling uit het verleden (= waardebepaling vruchtgebruik en blote eigendom), is evenmin het verkooprecht verschuldigd.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Deze nieuwsbrief handelt nog maar eens over onroerende leasing. Onroerende leasing is (in de juiste omstandigheden!) een fantastisch product. Zo kan ons kantoor er over meespreken aangezien ook ons eigen kantoorgebouw werd gefinancierd met leasing.
Weliswaar is leasing altijd al een complexe verrichting geweest. Het behelst immers een amalgaam van verschillende fiscale en andere rechtstakken, die netjes op elkaar moeten worden afgestemd. Zodoende is het geen katje om zonder handschoenen aan te pakken. Echter heeft de wetgever het recent helemaal bont gemaakt met een aantal nieuwe regels die meteen een substantiële impact zullen hebben op de leasingpraktijk. Bijgevolg moet elke fanaat, liefhebber of gebruiker van leasing op zijn tellen en passen en verplicht bijscholen. 
De beide nieuwtjes vanuit wetgevende hoek die hieronder worden besproken zijn:

• De stijging van de registratierechten van 2,00% naar 5,00% voor erfpachten.
• De ficheplicht als voorwaarde van de fiscale aftrek (vennootschapsbelasting) van betaalde erfpachtvergoedingen.

Deze nieuwsbrief handelt over klassieke opstaldossiers met aan de ene kant de opstalgever-natuurlijke persoon en aan de andere kant de opstalhouder-vennootschap, waarvan de opstalgever bestuurder en aandeelhouder is. Indien het opstalrecht ten einde komt en er bij de natrekking een te lage vergoeding wordt betaald door de opstalgever aan de opstalhouder, dan dreigt een voordeel van alle aard te worden belast. In een recent arrest heeft het Hof van Cassatie beslist dat dit voordeel moet belast worden in het belastbaar tijdperk van de natrekking (= einde van het opstalrecht). Op zich lijkt dit weinig stof te doen opwaaien en een weinig belangwekkende uitspraak. Niettemin is deze uitspraak zo evident niet. Belangrijker is bovendien dat het Hof van Cassatie ongewild mogelijk een nieuwe ontsnappingsroute voor problematische “einde opstal”-dossiers promoot.

Deze nieuwsbrief handelt even niet over een precedent van een ruling of rechtspraak. 
Met veel trots en nog meer bescheidenheid stellen we als kantoor graag ons boek voor inzake de waardering van vruchtgebruik. Dit is te verkrijgen bij Intersentia.
Het boek heeft een meervoudige roeping. Het is ten eerste bedoeld als introductie voor diegene die minder vertrouwd is met de waardering van vruchtgebruik. Voorts is het ook een handig naslagwerk met alle precedenten voor de beroepsbeoefenaar die de kneepjes van het vak reeds beheerst. Ten slotte is het voor de echte liefhebber ook nog voorzien van talrijke speciale topics, die de creatievelingen verder aan het werk kunnen zetten. Op die manier wordt vruchtgebruik niet alleen toegepast binnen een klassiek keurslijf, maar kan het ook worden uitgebreid naar talrijke innovatieve toepassingen.