Schrijf u in op onze nieuwsbrief
Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!
Pas in een volgende fase kan men gaan nadenken over hoe men de belastingkost wil gaan drukken. Hieronder vindt u een snelle bloemlezing van de meest voorkomende invalshoeken daaromtrent.
De optimalisatietechniek die statistisch het meest wordt gebruikt is zonder twijfel vruchtgebruik. Vruchtgebruik heeft dan ook talrijke voordelen terwijl het al bij al, mede door zijn zeer courante toepassing, vrij gemakkelijk praktisch realiseerbaar is.Waardering van vruchtgebruik Er zijn dus in verhouding weinig kosten, veel voordelen en een hoge graad van zekerheid.
De fiscale voordelen van vruchtgebruik liggen enerzijds in de afschrijving van zowel grond als gebouw. Belangrijker is evenwel dat, mits een goede waardering, bij het einde van het vruchtgebruik de blote eigenaar zonder vergoeding of belasting volle eigenaar wordt. Vruchtgebruik praktisch bekekenDit betekent geen meerwaardebelasting en ook geen roerende voorheffing naar aanleiding van een uitkering. Simplistisch gesteld zou men bijna kunnen stellen dat dit op lange termijn een fiscaal voordeel oplevert van bijna 50,00% van de waarde van het onroerend goed in de toekomst.
Indien bijvoorbeeld een braakliggende grond wordt gekocht en daarop een nieuwbouw wordt gerealiseerd door een onderneming met een 100% recht op btw-aftrek, dan heeft vruchtgebruik – door de strenger geworden waarderingsnormen – ook een nadeel. Intuïtief zou u gaan denken dat u alle btw (op de nieuwbouw) zal kunnen aftrekken, zij het dat de blote eigenaar ook bijdraagt in het gebouw (vb. 30,00%) en dus ook in de btw daarop (in ons voorbeeld dus 30,00%). Erfpacht praktisch bekekenDe blote eigenaar kan echter geen btw aftrekken zodat dit meteen resulteert in een btw-verlies van 30,00%, enkel door de keuze voor vruchtgebruik-blote eigendom.
Om die reden is het soms handiger om in die constellatie te gaan werken met opstal of erfpacht, waarbij de financiële participatie van de vennootschap zich in eerste instantie toespitst op het gebouw. De btw-aftrek kan er immers mee worden gemaximaliseerd en het voordeel daarvan is legio. Stel bijvoorbeeld dat een nieuwbouw € 300.000,00 kost exclusief btw en dat de blote eigenaar daarvan € 100.000,00 moet betalen (btw € 21.000,00), Opstal praktisch bekekendan is het financiële voordeel van zo’n opstal of erfpacht tegenover vruchtgebruik al meteen € 21.000,00. Hierbij spreken we dan nog van relatief goedkope constructies zodat het voordeel enkel maar toeneemt naarmate de constructies meer investering vergen.
Dergelijke opstallen en erfpachten zijn fiscaal echter veel minder gepolijst dan vruchtgebruik, zodat u wel goed moet bijgestaan worden vooraleer een dergelijke verrichting in de praktijk te brengen. Waardering van opstal/erfpachtAnders wordt de nevenschade snel veel groter dan het voordeel dat u nastreeft.
Een andere overweging kan er in bestaan om zo snel mogelijk de investering fiscaal te recupereren. De klassieke toepassingen (volle eigendom, vruchtgebruik,…) worden allen relatief traag afgeschreven en zijn ook beperkt in bedrag (bij volle eigendom wordt de grond niet afgeschreven, bij vruchtgebruik is het bedrag beperkter dan de volle eigendom, …).
Bij operationele leasing daarentegen kan zo goed als het volledige gebouw worden afgeschreven op een periode van 15 jaar, en eventueel zelfs nog een stuk van de grond. De fiscale recuperatie verloopt dan ook bijna dubbel zo snel als bij de andere vormgevingen.
Ook hier moet gesteld worden dat leasing duidelijk een pak complexer en ingewikkelder is dan vruchtgebruik. Leasing praktisch bekekenVakkundige bijstand is een must om dit tot een goed einde te brengen.
In sommige gevallen kan er met opstal of erfpacht ook in geslaagd worden om een besparing te realiseren op het vlak van registratierechten. Zo kan het tarief op een deel van de aankoop gedrukt worden van 10,00% (Vlaanderen) of 12,50% (Brussels hoofdstedelijk gewest en Wallonië) tot 2,00%. Er zijn gevallen geweest waarbij deze besparing enorm opliep. Thans is het geen evidentie meer om erin te slagen, tenzij de feiten van het dossier er echt passend voor zijn en u zichzelf verzekert van kwalitatieve bijstand. Laat u in deze niet afschrikken door beweringen als zijnde dat “dit op vandaag niet meer mogelijk is” zij het dat er wel vele toepassingsvoorwaarden zijn aan verbonden. Wie meer wil weten, kan ons vanzelfsprekend steeds contacteren.
Het bovenstaande geeft duidelijk weer dat alles maatwerk is ten top. Een andere premisse kan nopen tot een volledig andere aanpak. Ook is platvloerse fiscale piraterij volledig uit den boze. Voelt u aan dat u hier zeker iets mee moet doen maar u weet niet goed wat of hoe, aarzel dan zeker niet met ons contact op te nemen.
Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!