Pas in een volgende fase kan men gaan nadenken over hoe men de belastingkost wil gaan drukken. Hieronder vindt u een snelle bloemlezing van de meest voorkomende praktijken daaromtrent.

De ongekroonde koning van de vastgoedplanning: vruchtgebruik Delen

De optimalisatietechniek die statistisch het meest wordt gebruikt is zonder twijfel vruchtgebruik. Vruchtgebruik heeft dan ook vele voordelen terwijl het al bij al, mede door zijn zeer courante toepassing, vrij gemakkelijk praktisch realiseerbaar is. Vruchtgebruik praktisch bekekenEr zijn dus in verhouding weinig kosten, veel voordeel en een hoge graad van zekerheid.

De fiscale voordelen van vruchtgebruik liggen enerzijds in de afschrijving van zowel grond als gebouw. Belangrijker is evenwel dat, mits een goede waardering, bij het einde van het vruchtgebruik de blote eigenaar zonder vergoeding of belasting volle eigenaar wordt. Dit betekent geen meerwaardebelasting en ook geen roerende voorheffing naar aanleiding van een uitkering. Te simplistisch gesteld levert dit op lange termijn een besparing op van bijna 50,00% van de waarde van het onroerend goed.

De waardering van het vruchtgebruik verloopt echter feitelijk iets anders bij sommige van deze panden (vb. appartement aan de kust), Waardering van vruchtgebruikzodat dit een punt van aandacht kan zijn bij vooruitziende planning.

Knelpunten bij waardering: toch opstal of erfpacht?

De aanpak van waardering is in principe dezelfde als bij professionele panden, zij dat we actief zijn in een ander vastgoedsegment. Meer bepaald zijn de huurrendementen lager in de residentiële sector dan in de professionele sector, waarbij visueel duidelijk gemengde panden (bijvoorbeeld de dokterswoning met praktijk) ergens tussenin liggen. Daardoor komen de waarderingen van vruchtgebruik voor deze private panden procentueel ook lager uit dan bij professionele panden. Waardering van opstal/erfpachtGelet op een van de andere doelstellingen (afstemmen op de financiële structuur) betekent dit dat mogelijk aanvullend werk nodig is. Een licht aangepaste aanpak is bijgevolg nodig.

Wie meer wil weten over de waardering van vruchtgebruik, kan via de link hiernaast terecht op een andere rubriek in onze website.Waardering vruchtgebruik

Huur of voordeel van alle aard?

Volgende vraag is wat er moet gebeuren met het gebruik dat de zaakvoerder wenst te maken van de private delen van het vastgoed. Hiervoor zijn er een aantal mogelijkheden:

• ofwel kan uw vennootschap het onroerend goed verhuren aan u als zaakvoerder. Mits dit gebeurt aan de correcte marktprijs is dit fiscaal zeker geen probleem maar ook weinig lucratief aangezien de vennootschap alle winst in haar zak steekt en de zaakvoerder die finaal moet betalen.
• een voordeel van alle aard aanrekenen: hierdoor wordt dit “gratis” gebruik gekwalificeerd als een loon in natura, die ook op de loonfiche komt te staan en waarop belasting moet worden betaald. Dit voordeel van alle aard wordt bepaald op basis van de wettelijke formule in functie van het kadastraal inkomen. Voor de concrete berekening van het voordeel van alle aard kan u onze rekentool gebruiken (zie hiernaast)Voordeel van alle aard. Naar onze persoonlijke inschatting zal deze formule in de toekomst nog wijzigen en wel in de negatieve zin. Afhankelijk van dit voordeel van alle aard is het totale opzet fiscaal voordelig voor de belastingplichtige of misschien zelfs fiscaal nadelig ingeval van een zeer hoog voordeel van alle aard. Daarnaast woedt er een debat in de rechtspraak omtrent de vraag of men zomaar alle kosten van deze private woningen fiscaal mag aftrekken in de vennootschap (zie onze volgende rubriek);
• een derde optie bestaat er in om het midden te kiezen tussen de beide voorgaande en een interne leasing op poten te zetten tussen de vennootschap en de zaakvoerder. Op die manier kan men vermijden dat men later een speelbal wordt van latere wijzigingen van het bedrag van voordeel van alle aard en ook de discussie van de kostenaftrek, zij het genuanceerd, achter zich laten. Feitelijk gezien (want technisch is dit een kluif) plaatsen wij onszelf ergens tussen de twee vorige in. Voor meer informatie hieromtrent kan u vanzelfsprekend steeds bij ons terecht.
• Een vierde oplossing kan er in bestaan om het privaat gebruikte gedeelte ook volledig privaat te bekostigen en de rechten van de vennootschap enkel te laten slaan op het professioneel gebruikte gedeelte.

Welke kosten kan ik aftrekken?

Wat het beroepsmatige deel betreft, is er weinig discussie, voorzover de eventuele waardering van het vruchtgebruik en dergelijke correct is gebeurd. Wat het privaat ze deel betreft, woedt er een hevige discussie en rechtspraak. Rechtspraak bezoldigingstheorieDe nuance hierbij is dat rechtspraakgevallen natuurlijk maar een heel beperkte dwarsdoorsnede zijn van de realiteit. Voorts is er ook - heel terechte fase - kritiek op veel van deze rechtspraak aangezien zij een onjuiste toepassing zou maken van de wet.

Wat er ook van zij, de tijd om argeloos privaat gebruikt worden goederen met de vennootschap te kopen is voorbij. Het dossier moet worden gescreend op zijn haalbaarheid en zelf bij een positieve analyse is het dan het grootste belang om proactief een dossier op te bouwen. Ook de omvang van de uitgaven speelt minstens perceptueel een rol en vergt een extra inspanning om alle problemen zo ver mogelijk van het dossier te houden. Die hierover praktisch meer wil weten, kan vanzelfsprekend met ons contact opnemen.

Extra gevoeligheid van de fiscus ten aanzien van tweede verblijven?

Puur theoretisch zou het voor de toepassing van de fiscale wetgeving geen verschil mogen uitmaken of het gaat om een tweede verblijf dan wel om een gemengde praktijkwoning. In de praktijk stellen we echter vast dat tweede verblijven soms extra (negatieve) aandacht wegkapen bij de fiscus. Ons inziens belet niets om pakweg een vruchtgebruik te gaan toepassen op een tweede verblijf. Voorwaarde is wel dat het dossier van voor tot achter gescreend wordt op voorhand en nadien behoorlijk wordt uitgewerkt. Voor meer informatie daaromtrent, kan u steeds bij ons terecht.

Tijd voor een nieuwe en voorzichtige aanpak?

Wie zich alle fiscale zorgen wil besparen, kan ook een interne leasing op poten te zetten tussen zijn vennootschap en zichzelf als zaakvoerder. Op die manier kan u vermijden dat u een speelbal wordt van latere wijzigingen van het bedrag van het voordeel van alle aard en ook de discussie van de kostenaftrek, zij het genuanceerd, achter zich laten. Ook hier moet echter rekening gehouden worden met de specifieke elementen die eigen zijn aan duurder privaat vastgoed. Voor meer informatie hieromtrent kan u steeds bij ons terecht, aangezien het een eigen ontwerp is van ons kantoor.