(Zware) herstellingen

De problematiek van zware herstellingen (grove herstellingen geheten in het jargon) tiert welig in de juridische praktijk. In eerste instantie denken we daarbij aan vruchtgebruik. Deze materie is niet zo eenduidig als mensen soms zouden willen geloven, zodat deze plaats niet volledig geschikt is om daar met een paar pennentrekken duidelijkheid in te scheppen. De eerste vraag is of er sprake is van een herstelling en of deze van substantiële aard is. Deze materie is niet zwart-wit. Zo kan het voorbeeld gegeven worden van de vervanging van alle oude ramen met enkel glas door nieuwe ramen met driedubbel hoogrendementsglas. Indien deze niet kapot waren, is er al geen sprake van een herstelling. Zelfs al deze al kapot waren, is er niet alleen sprake van een herstelling maar ook van een upgrade. Ook dit valt dan niet volledig binnen de noemer "grove herstelling". Bovendien moet alles ook naar concrete normen worden beoordeeld. Zo is bijvoorbeeld een hotelkamer onderhevig aan een zeer intensieve gebruik met hoge slijtage als gevolg. De lat van de grove herstelling ligt er dus al veel hoger dan in de doorsnee private woning.

Men moet dus met het fijne kammetje een juridische maar vooral feitelijke analyse maken, waarbij men zich, noch positief, noch negatief, kan verschuilen achter te gemakkelijke dogma’s. Het gezond verstand verdient hier andermaal een grote plaats. Zo kan zelfs contractueel worden overeenkomen om de grove herstellingen volledig bij de vruchtgebruiker te leggen, zij het dat het dan evenwichtig moet zijn in het kader van het globaal dossier. Zoniet is het niet verdedigbaar.

Het bovenstaande is nog maar de insteek vanuit vruchtgebruik. Bij opstal en erfpacht zal men nogal snel geneigd zijn, op basis van het burgerlijk recht, om al deze herstellingen zonder enige twijfel of gêne bij de opstalhouder respectievelijk erfpachter te leggen. Ook hier moet echter de waarschuwende vinger worden opgestoken voor de te gemakkelijke dogma’s. Indien dit cijfermatig niet evenwichtig is, komt het dossier op dit punt al snel op losse schroeven te staan.

De gouden raad is om van bij het begin van het dossier een duidelijke inschatting te maken met een dito transparante contractenafspraak. Wie meer informatie wenst omtrent het topic, kan ons uiteraard steeds contacteren.

Naast de kwestie van de grove herstellingen is er natuurlijk ook het element van de gewone herstellingen. Bij alle rechten vallen deze in regel toe aan diegene met het tijdelijke zakelijke gebruiksrecht (vb. vruchtgebruiker), zij het dat diezelfde opmerkingen als hierboven gelden.