Vruchtgebruik Delen

Indien een vruchtgebruik ten einde komt door het verstrijken van de contractueel gestelde duur, dan gebeurt dat automatisch en heeft dat in principe ook geen fiscale gevolgen. Er moet geen besluit meer worden genomen noch moet een akte worden verleden. 

Indien echter werken zijn uitgevoerd, gaande van verbouwingen tot echte uitbreidingen, dan moeten deze evenwel nauwlettend in kaart gebracht worden om te zien of er toch geen vordering ontstaat, naar aanleiding van het einde van het vruchtgebruik, van de vruchtgebruiker (= uw vennootschap) op uzelf als blote eigenaar. Ook fiscaal is dit van het allergrootste belang, aangezien het niet-respecteren van deze vergoedingsregels meteen aanleiding kan geven tot fiscale sancties.

Het motto is dan ook dat alle feiten en alle contracten vakkundig juridisch en fiscaal moet worden gescreend om op beide oren te kunnen slapen. Wie een beroep wenst te doen op onze expertise, kan ons bereiken op onze gebruikelijke coördinaten die u overal vindt op onze website.

Opstal

Voor opstal is in de wet voorzien dat op het einde van het opstalrecht de waarde van de constructies op die datum moet worden vergoed door de opstalgever aan de opstalhouder. Deze wettelijke bepaling lijkt wel een oorworm die zichzelf verheven heeft tot een idée fixe. De eerste reflex bij de meesten is dus dat bij een opstalrecht dat ten einde komt, steevast een vergoeding moet worden betaald. Niettemin laat de wet u de mogelijkheid om contractueel te voorzien dat op het einde van de rit geen vergoeding is verschuldigd. Ook daar is massaal gebruik van gemaakt en veel historische contracten kampen met de vraag of dit economisch wel verantwoord is (en ook fiscaal). Indien dit naar normale economische maatstaven immers niet kan worden verantwoord, dreigt u fiscale sancties op te lopen. De fiscus begint reeds spitsroeden lopen omtrent de opstallen die ten einde lopen, dus is het zaak om er als de kippen bij te zijn (liefst voor het einde van het opstalrecht) en na te gaan of het dossier problematisch is of niet. Zeker wat de historische dossiers betreft (dus degene die nu ten einde komen) zijn er heel wat problemen. De gronden kostte nog bijna niets terwijl de constructies toen al vrij duur waren. In vele gevallen is het dus volledig niet te verantwoorden dat het recht van opstal kosteloos zou eindigen. In de huidige toestand wordt dat “helaas” al een stuk eenvoudiger, aangezien de kostprijs van gronden vergeleken met vroeger exponentieel is toegenomen.

Erfpacht

Inzake erfpacht kan worden verwezen naar de uitleg in verband met opstal (LINK) met dien verstande dat het suppletieve recht voorziet in een nihilvergoeding op het einde van de rit. De vraag of dergelijke nihil-vergoeding economisch verantwoord is blijft ook hier spelen.  Sommigen kiezen bewust voor erfpacht met zijn langere duur en/of omdat het momenteel minder op de radar van de fiscus verschijnt. Uiteraard moet hiermee opgepast worden aangezien men onmogelijk kan voorspellen wat binnen 20 of 30 jaar de aandacht zal weerhouden van de fiscus.

Leasing

Als het gaat om een leasing met een externe leasingmaatschappij, dan worden er steevast drie mogelijkheden voorzien voor het einde. Ofwel wordt het onroerend goed verlaten (wat zelden of nooit gebeurt in de praktijk), ofwel wordt de aankoopoptie gelicht (wat in de praktijk ook zelden gebeurt omwille van zware fiscale kosten), ofwel wordt een huuroptie gelicht totdat het doorgaans onderliggende tijdelijk zakelijk recht (opstal of erfpacht) ten einde is en de leasingnemer door natrekking eigenaar wordt van het onroerend goed. Wat bijvoorbeeld niet kan, is de optie tot aankoop of huur gratis doorgeven aan een verbonden persoon zonder adequate tegenprestatie.

Indien het gaat om een leasing tussen verbonden partijen of vennootschappen, dan bevat deze evenzeer (net als met een externe leasingmaatschappij) een contractuele aankoopoptie (bijvoorbeeld omwille van btw-wetgeving): heel vaak bestaat de verleiding om de optie op het einde niet lichten, zodat het onroerend goed finaal niet van eigenaar verandert. Ook hier moet de waarschuwende vinger worden opgestoken aangezien dit vaak niet economisch en dus ook niet fiscaal verantwoordbaar is.