Hamsterhuren en andere leasingformules

Elk obstakel is een opportuniteit. Kandidaat-kopers, in het bijzonder diegene die nog wat minder jaren op de teller hebben staan, botsen vaak tegen het euvel aan dat ze te weinig inbreng hebben om een lening te kunnen krijgen om een pand te kunnen kopen. Daardoor vallen vele kandidaat-kopers, die desgevallend nochtans over de nodige cash-flow beschikken, onherroepelijk uit de boot. De bouwpromotor of vastgoedontwikkelaar die alsnog een formule uitdoktert om deze verloren zonen en dochters terug aan boord te hijsen als kandidaat-koper, heeft meer dan een streep voor op zijn collega’s.

Ter zake bestaan er vele denkbare formules, waarbij de bouwpromotor zelf of met behulp van derden instaat voor de financiering, om de lat bij aanvang wat lager te leggen voor de kandidaat-koper. In eerste instantie is het geen fiscaal verhaal maar vooral een economische, rekenkundige en bancaire oefening. Daarnaast is heeft een en ander vaak onherroepelijk een fiscale staart of, positief gezien, kan een fiscale twist worden ingezet als commercieel voordeel om de kosten voor de kandidaat-koper te drukken.

Vele formules zijn denkbaar en de meest uitgesproken op vandaag is het zogeheten “hamsterhuren”. Hierbij huurt een kandidaat-koper in eerste instantie van de verkoper met de kans om het onroerend goed later te kopen, onder aftrek van (een deel van) de betaalde huur. Op die manier bouwt men zachtjes aan zijn eigen inbreng op en is niet alle betaalde huur verloren geld. Fiscaal komen hier verschillende elementen bij kijken, zo onder meer het euvel dat slechts gedurende een beperkte tijd met btw kan worden verkocht. Zo goed en zo kwaad als het kan wordt hier vaak pragmatisch mee omgegaan. Onze raad is dat elk dossier concreet moet worden onderzocht. Achter elke steen kan immers een aparte problematiek schuil gaan maar vooral is het zaak na te gaan of de fiscale feiten niet wat naar uw hand kunnen worden gezet om de globale kostprijs van het productieproces te drukken, teneinde meer winst te realiseren en/of de instapdrempel voor de kandidaat-kopers te verlagen. De meest bekende voorbeelden van hamsterhuren zijn ons inziens dan ook goede eerste aanzetten, die echter nog wat optimalisatie kunnen gebruiken.