In onze vorige nieuwsbrief (8 januari jl.) alludeerden we reeds op de gevaren en opportuniteiten bij de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap in het kader van het CBN-advies 2019/01.
Hoe zit het echter met de boekhoudkundige verwerking van de uitkering van het onroerend goed? Achter deze vraag gaat een praktisch nog belangrijker vraag verscholen, met name hoe de uitkering getaxeerd wordt op het vlak van de directe belastingen (vennootschapsbelasting op de meerwaarde en roerende voorheffing op de uitkering).
 

De "wachtregeling" (aan het vast recht van € 50,00) bij de uitkering van onroerende goederen uit personenvennootschappen is zeer populair, zeker in het kader van de kapitaalvermindering.
 
Met het schrappen van het kapitaalbegrip door en in het WVV gingen hier en daar stemmen op dat deze techniek voortaan dood en begraven was.
 
Vlabel brengt echter redding... en doet er mogelijk nog een schepje bovenop!

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
De knuppel in het hoenderhok
Er is veel opschudding ontstaan omtrent een arrest van het Hof van Beroep te Gent van deze week in verband met de kostenaftrek van een appartement aan zee in hoofde van een vennootschap. Het arrest is weliswaar nog niet gepubliceerd maar de grote tendens is voor deze nieuwsbrief even belangrijker dan de inhoud van het arrest zelf.
Er is de laatste tijd veel rechtspraak over privaat gebruikt vastgoed (door de bedrijfsleider) dat eigendom of vruchtgebruik is van de vennootschap. Frappant was dat er vele uitspraken waren, zelfs bij volle eigendom, die stelden dat de kans op meerwaarde niet voldoende was om de kostenaftrek te verantwoorden. Ter herinnering, kosten zijn fiscaal aftrekbaar als ze gemaakt worden om belastbare inkomsten te verkrijgen (zoals een meerwaarde). Het bestaan of de realistische verwachting van de meerwaarde werd telkens als niet bewezen weerhouden. Dit is een sterk bekritiseerbaar standpunt, aangezien ondernemen in zijn algemeenheid altijd onzeker is en winst nooit is gegarandeerd. Deze uitspraken lijken dan ook wat kort door de bocht (zie evenwel verder voor het nodige voorbehoud). De realistische en waarheidsgetrouwe intentie lijkt ter zake veel belangrijker dan het onmogelijk te leveren bewijs. Op die manier zou niets meer aftrekbaar zijn.
Het Hof van beroep te Gent heeft naar verluidt op 3 december 2019 een arrest geveld dat tegen deze stroom in roeit. De kans of het vermoeden van meerwaarde zou volstaan om de kostenaftrek fiscaal gezien te verantwoorden.
 
De politiek gaat er zich mee moeien
De inkt van het arrest was amper droog en het arrest maakte reeds het voorwerp uit van het parlementaire vragenuurtje. Ook in de media wordt het arrest schimpend onthaald. De minister antwoordt dat het Hof, voorzover de scheiding der machten hem toelaat te antwoorden, de regels van de wet heeft toegepast. Als men niet akkoord is met deze uitkomst, dan moet de wet worden veranderd en dan ligt de bal in het kamp van het parlement, temeer de regering in lopende zaken is. CD&V heeft alvast laten weten dat zij een eerder wetsvoorstel in die zin terug zal indienen.
Als journalisten en commentatoren de waarheid in pacht hebben, dan kan alleszins niets anders dan besloten worden dat de uitspraak van het Hof maatschappelijk volledig fout zit.
In deze nieuwsbrief zal echter blijken dat de misvattingen de rode draad vormen in dit ten onrechte beladen debat...

Ja, de Vlaamse woonbonus wordt binnenkort stopgezet en de daling van de registratierechten compenseert dat verre van. Voor zelfstandigen allerhande kan het echter een gepaste wake up-call zijn om de mogelijkheden van optimalisatie te gaan verkennen.
Een woonbonus is immers maar klein bier vergeleken met de optimalisatietechnieken door middel van vennootschappen.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Voor de (her)financiering van professionele vastgoed- of bouwprojecten staat de klassieke hypothecaire  financiering niet langer in poleposition. Bedrijven geven steeds meer de voorkeur aan leasingstructuren. Een van de hoofdredenen hiervoor is de grotere flexibiliteit inzake de toekenning van (grote) investeringskredieten in verhouding tot de waarde van het bouwproject. Anderzijds wordt een financierende instelling bij een hypothecaire lening in een passieve rol geduwd, omdat ze niet zelf de markt kan opgaan om - ingeval van een gedwongen verkoop - haar beste koper te vinden. Bij leasingconstructies zit de leasinggever wel aan het stuur bij een gedwongen verkoop.
 
Binnen de leasingconstructies zijn diverse creatieve pistes mogelijk. 
 

Webinar 21 augustus 2019 12.30u
 

Mag de aftrekbaarheid van kosten geweigerd worden als een vruchtgebruik verlieslatend is (opbrengst versus bankaflossingen en andere kosten)? Het Hof van Cassatie nam onlangs (Cass. 21 juni 2019) alvast een duidelijk standpunt in dat vele belastingplichtigen wakker zal schudden. 

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Ere wie ere toekomt: het was Jan Verhoeye, Voorzitter van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, die de (officieuze) term ‘turbo-vruchtgebruik’ lanceerde. In 2000 maakte hij een scherpe analyse van de klassieke vruchtgebruikconstructie versus een creatievere turbo-toepassing. Hij besloot dat creatief boekhouden verleidelijk is, maar dat het tegelijk gevaarlijk was om buiten de lijnen te kleuren (met de fiscus die door het sleutelgat loert). Bijna 20 jaar na datum haalt Spartax het fileermes boven voor een eigen analyse, om redenen van actualiteit.

Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
 
Uw droomwoning wordt te koop aangeboden en een opdeling vruchtgebruik-blote eigendom lijkt u wel wat. De voordelen van vruchtgebruik zijn goed gekend en u ziet er volledig brood in. Voor een visuele voorstelling van de praktische gang van zaken putten we even uit een courant voorbeeld. Een echtpaar bestaat uit een arts (m/v), met een doktersvennootschap, en een werknemer (m/v) die in een volledig onafhankelijke vennootschap is tewerkgesteld. Het onroerend goed wordt in vruchtgebruik gekocht door de doktersvennootschap en in blote eigendom door het echtpaar.
 
Met vruchtgebruik zijn vele honken meteen bezet. Is de duur van het vruchtgebruik ten einde? Dan worden de blote eigenaars van rechtswege en zonder enige financiële last volle eigenaar. Gaat de vennootschap failliet? Dan houdt het vruchtgebruik ook op te bestaan (maar moet de bankschuld wel worden overgenomen door de blote eigenaars). Komt de arts vroegtijdig te overlijden … dan blijkt het plotseling iets minder rechttoe, rechtaan. Het is niet omdat de arts komt te overlijden, dat zijn of haar vennootschap automatisch ontbonden wordt en de (resterende) blote eigenaar daardoor volle eigenaar wordt. De rouwende weduwe(naar) wordt plotseling ondergedompeld in een complexe wereld van recht en fiscaliteit en moet kiezen tussen huur betalen en de vennootschap omvormen, de vennootschap vereffenen (niet weggelegd voor amateurs als er nog een vruchtgebruik in steekt), …