Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Aan de federale rulingcommissie werd de vraag voorgelegd welke registratierechten de volgende verrichting met zich meebrengt:
- Een volle eigenaar van een vastgoed wenst een recht van erfpacht te vestigen ten voordele van een vennootschap X voor een duur van 40 jaar;
- Diezelfde eigenaar zou vervolgens de met erfpacht bezwaarde eigendom (officieus tréfonds geheten in het jargon) verkopen aan natuurlijke persoon x.
De volgende feitelijke elementen worden echter niet verduidelijkt in de rulingbeslissing:
- Zijn vennootschap X en natuurlijke persoon x verbonden personen?; minstens op een bepaald niveau zal dit allicht het geval geweest zijn, aangezien zij samen de rulingaanvraag zullen hebben ingediend en dus wel in onderling overleg moeten hebben gehandeld;
- Welke zijn de niet-fiscale overwegingen die de betrokken personen er toe hebben aangezet om te kiezen voor erfpacht (en bijvoorbeeld niet voor vruchtgebruik waar sowieso 10,00% verkooprechten (in Vlaanderen) worden op geheven)?;
- Hebben de beide transacties aansluitend op elkaar plaats gevonden of was er een “sperperiode” in acht genomen (cf. het rulingstandpunt inzake erfpacht van destijds voorzag een 15-dagen-tussenperiode)?;
- Hoe zijn de beide zakelijke rechten gewaardeerd?
De heffing van registratierechten op erfpacht (= 2,00%) is een federale materie gebleven, terwijl de heffing van de verkooprechten (= 10,00% in Vlaanderen) voor het Vlaamse grondgebied sinds de invoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (afgekort VCF) een 100%-Vlaamse aangelegenheid betreft. Om die reden heeft de federale rulingcommissie conform de wettelijke afspraken Vlabel (= Vlaamse rulingdienst) in deze om een bindend advies gevraagd over de “Vlaamse aspecten”.
De aanvraag ademt natuurlijk de vurige wens uit van de aanvragers om het erfpachtrecht slechts belast te weten met een tarief van 2,00% terwijl de tréfonds (waarvan de waarde gelijk is aan de waarde van de volle eigendom verminderd met de waarde van het erfpachtrecht) weliswaar belast zou worden aan 10,00%, zij het op voormelde beperkte heffingsgrondslag.
In het verleden zijn er reeds talrijke (federale) rulings toegekend die deze voordelige taxatie hebben bevestigd. Deze praktijk is echter volledig stil gevallen sinds de invoering van de nieuwe anti-misbruikbepalingen en de opname van voormelde gesplitste verwerving erfpacht-tréfonds op de zogenaamde “zwarte lijst” van de administratie. In wezen is die zwarte lijst niets meer dan een “marketingtrucje”, aangezien de nieuwste anti-misbruikbepaling gewoon wordt geparafraseerd, zonder inhoudelijke toevoeging. Dit betekent dat elke verrichting, zo ook een erfpachtverrichting, in theorie fiscaal verdacht is tenzij er doorslaggevende niet-fiscale overwegingen aan ten grondslag liggen.
Dit staaltje van negatieve stemmingmakerij miste echter haar effect niet en het aantal verrichtingen viel bijna volledig terug op nul, zij het om de volledig foute redenen. Het bovenstaande geval lijkt de eerste rulingaanvraag tussen verbonden partijen en heropende dit debat bijgevolg in alle openheid. De dynamiek van deze “herkansing” kreeg echter al meteen een ferme knauw. Vlabel stelde immers dat de keuze voor het erfpachtrecht niet op een bezwaar stuit – al worden de redenen daartoe niet vermeld – maar dat de modulering van de voorwaarden van het erfpachtrecht op het lijf waren geschreven van de nieuwe tréfoncier en niet van de oude. Zodoende zou het volgens Vlabel meer “naturel” zijn om de nieuwe tréfoncier eerst de volle eigendom te laten aankopen en pas daarna een recht van erfpacht te vestigen.
In de plaats van een voordelige taxatie (2,00% op de hoofdmoot en slechts 10,00% op de beperkte waarde van de tréfonds) krijgen de aanvragers een nadelige taxatie voorgeschoteld, met name 10,00% op de waarde van de volle eigendom en daarna nog eens 2,00% op de waarde van het erfpachtrecht. Eens te meer vertoont de Vlabel-zienswijze een breuklijn met de traditionele standpunten (cf. federale rulinghistoriek), waar er hoogstens sprake kon zijn van een 10,00% taxatie op de venale waarde. Ook al wordt in de voorbereidende werken gesteld dat er in wezen geen materiële wijzigingen zijn aangebracht aan de wetgeving bij het invoeren van de VCF, het is het zoveelste staaltje dat Vlabel een zienswijze aan het uitstippelen is die volledig nieuw is en volledig los raakt van de gevestigde fiscale denkorde.
In de mate de karig opgesomde feiten toelaten de zaak te beoordelen, lijkt het standpunt van Vlabel andermaal vele vragen op te roepen. Ofwel gaat men niet akkoord met de keuze voor erfpacht en dan kan men inderdaad gaan herkwalificeren voor fiscale doeleinden. Maar in casu stelt Vlabel net duidelijk dat zij geen bezwaar heeft tegen het erfpachtrecht. Ofwel gaat zij wel akkoord met de keuze voor erfpacht en dan zijn er chronologisch inderdaad twee mogelijkheden, met name eerst de vestiging van het erfpachtrecht en dan pas de verkoop van de eigendom (= visie van de aanvragers) dan wel net andersom (= visie van Vlabel). Indien reeds is geweten dat de erfpacht zal gevestigd worden, lijkt het toch het meest efficiënt om die rechtstreeks tot stand te brengen en niet via de omweg zoals die door Vlabel wordt gesuggereerd. Deze omweg heeft immers veel meer voeten in de aarde dan men op het eerste gezicht zou denken (vb. overbruggingskrediet, evt. fiscale notificatie voor de vestiging van het erfpachtrecht door de nieuwe eigenaar, etc.). Zodoende lijkt deze omweg zeker niet de meest natuurlijke manier van doen, integendeel. Elke tréfondshouder zal zich in die situatie liefst beperken tot zijn of haar minimale financiële verantwoordelijkheid en bijgevolg huiveren voor alles wat bij deze omweg komt kijken.
Het kan natuurlijk zijn dat er feiten of nuances onvoldoende zijn doorgesijpeld in de beslissing of dat Vlabel geen oog heeft gehad voor bepaalde niet-fiscale finesses. Niettemin leeft de indruk vooral dat Vlabel de (in haar ogen) fiscale schwalbe heeft willen bestraffen met een gele kaart, met name in plaats van de keuze voor de minst belaste weg (combinatie van de tarieven 2,00% en 10,00%) toestaan de keuze voor de meest belaste weg (10,00% vermeerderd met 2,00%) opdringen.
De vraag stelt zich echter waar dit moet eindigen. Twee diepgewortelde voorbeelden tonen aan hoe het hek binnenkort helemaal van de dam kan zijn als de lijn wordt doorgetrokken:
- Ingeval van een gesplitste verwerving van vruchtgebruik en blote eigendom vanwege een derde-verkoper, worden in de akte van aankoop meteen ook de voorwaarden en modaliteiten van het vruchtgebruik vastgelegd; deze akte is immers de vestigingstitel van het vruchtgebruik; deze voorwaarden en modaliteiten belangen per definitie slechts de vruchtgebruiker en de blote eigenaar aan; in de lijn van voorgaande beslissing zou Vlabel ook hier kunnen oordelen dat deze modaliteiten helemaal op maat zijn van de nieuwe blote eigenaar en niet van de oude (volle) eigenaar; in dezelfde gedachtegang zou dan kunnen gesteld worden dat de zogezegd meest natuurlijke vormgeving zou bestaan in een aankoop van de volle eigendom door de blote eigenaar (= 10,00% registratierechten), gevolgd door de vestiging van een vruchtgebruik (= opnieuw 10,00% registratierechten, zij het met een 3/5de pro rata teruggaaf voor de eerste koper); de haren van elke practicus gaan hier echter meteen rechtop staan en dit toont bijgevolg aan hoe de erfpacht-beslissing ten onder is gegaan aan een fiscale overkill; heeft de wens om de fiscaal voordelige erfpachtroute de pas af te snijden hier niet de overhand gehaald op het rationele inzicht?;
- Een tweede voorbeeld stamt uit de wereld van de bouwpromotie en is eveneens boven elke fiscale twijfel verheven op vandaag; een bouwpromotor wenst met name constructies (vb. een appartementsblok) te realiseren op een locatie die is gevonden maar nog toebehoort aan iemand anders; liever dan de grond te moeten aankopen (= rem op de financiële mogelijkheden) wordt daarom heel vaak afgesproken dat de bouwpromotor van de grondeigenaar een opstalrecht krijgt om te bouwen, waarna zij samen zullen verkopen aan derden, de een voor de constructies en de ander voor de grond; in dergelijk geval is de bouwpromotor doorgaans de drijvende kracht achter het verhaal, gaande van het ontwerp tot de verkoop van de entiteiten; in dezelfde geest als hierboven zou dan kunnen gesteld worden dat, aangezien alles op maat van de bouwpromotor is geschreven, dit fiscaal moet gekwalificeerd worden als een verkoop van de grond aan de bouwpromotor (met een 10,00%-heffing als gevolg), gevolgd door een verkoop van grond en gebouw aan de derde-koper (allebei onder btw als men de lijn doortrekt, zij het dat btw geen bevoegdheid is van Vlabel).
Het dient erkend te worden dat de ambtenaren van Vlabel hun sporen verdiend hebben als het op intellectuele vernieuwing en creativiteit aan komt. Vraag is echter of dit wel de bedoeling is. In de parlementaire voorbereiding was immers vermeld dat het niet de bedoeling was met een nieuwe wetgeving aan te komen draven maar dat alles in principe bij het oude blijft. Echter wordt de praktijk dezer dagen veelvuldig geconfronteerd met nieuwe Vlabel-standpunten die haaks staan op jarenlange tradities. De geschreven wetteksten en de historische interpretaties hebben slechts één bedoeling en dat is rechtszekerheid bieden. Deze rechtszekerheid is de zon waarrond alle planeten draaien in de rechtsstaat. De profileringsdrang van Vlabel als “the new kid on the block” druist fundamenteel in tegen deze broodnodige rechtszekerheid.
Kortom, het ziet er weinig rooskleurig uit voor al wie een vastgoedtransactie beoogt. De wetten worden schijnbaar immers achteraf geschreven. Dit spanningsveld kan binnenkort enkel nog uitbarsten in gerechtelijke procedures. De twee gouden tips die in dat verband kunnen worden meegegeven zijn een fiscale rechtsbijstandverzekering en – zoals altijd – een doordachte dossieropbouw. Zoals hoger gesteld lijkt er feitelijk immers veel te zeggen contra de zienswijze van Vlabel, mits dit feitelijk voldoende zwaar weegt en kan bewezen worden. De slaagkansen voor een rechter nemen duidelijk toe indien onomstootbaar kan aangetoond worden dat de vervangende kwalificatie van Vlabel op essentiële punten van het dossier botst met de achterliggende (niet-fiscale) ideeën van de betrokken partijen.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.