Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Onroerend goed overdragen kan doorgaans op twee manieren: ofwel rechtstreeks onder de vorm van een verkoop van het onroerend goed (eventueel uitgesplitst in verschillende zakelijke rechten zoals vruchtgebruik en blote eigendom die samen de volle eigendom weder samenstellen) ofwel onrechtstreeks, indien het vastgoed in een vennootschap steekt, door de overdracht van de aandelen van die vennootschap.
In de praktijk wordt vaak vastgesteld dat vastgoed onder de vorm van aandelen van een vennootschap wordt overgedragen, soms zelfs nadat de vennootschap gestript is, met andere woorden nadat alle andere zaken (zowel bezittingen als schulden) uit de vennootschap zijn gehaald en er niets anders meer in de vennootschap steekt dan het gewenste onroerend goed. Een andere variante uit de oude doos is dat het onroerend goed speciaal in een afzonderlijke vennootschap wordt ondergebracht (door inbreng, splitsing, etc.) alvorens de aandelen van die vennootschap worden verkocht (al of niet gepaard gaand met de tactische idee om een aantal jaren te laten passeren tussen de beide bedrijven).
Vaststelling is dat men zich blijkbaar niet realiseert welke fiscale sancties hiermee gepaard kunnen gaan. Een boosdoener is allicht dat de pakkans op vandaag als niet zo groot wordt ervaren, aangezien deze techniek vaak wordt toegepast maar slechts weinigen worden "betrapt", althans afgaande op de gepubliceerde rechtspraak en de eigen ervaringen.
Niettemin zijn de risico’s behoorlijk reëel. Reeds onder de oude wetgeving stonden deze technieken immers reeds bekend als schoolvoorbeelden van fiscaal misbruik of zelfs simulatie.
Bovendien doen de belastingplichtigen er goed aan om te beseffen dat de spelregels sinds enige tijd grondig herschreven zijn in het voordeel van de fiscus (artikel 18 § 2 W. Reg. of 3.17.0.0.2. VCF, artikel 344 § 1 WIB 1992, etc.). Het volstaat dat de fiscus kan aantonen dat er bij de transactie een fiscaal voordeel wordt genoten dat strijdig is met een van de fiscale wetboeken en dat dit voordeel het doorslaggevend argument is om de aandelenoverdracht te verkiezen boven de "gewone" verkoop van het onroerend goed.
In de praktijk wordt de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap vaak om (fiscaal-)pragmatische redenen verkozen boven de gewone overdracht van het vastgoed. De meest voorkomende reden is allicht dat de verkoper af wil van de aandelen van de vennootschap zonder zich de moeite te moeten getroosten om deze vennootschap zelf nog te ontbinden en vereffenen na de verkoop van het onroerend goed. Op zich is hier fiscaal niets verkeerd mee, tenzij het fiscale voordeel hiervan (geen belasting op de meerwaarde (= vennootschapsbelasting) en geen roerende voorheffing op de fiscale reserves) duidelijk de hoofdreden is. De eerlijkheid gebiedt hier te stellen dat het fiscale voordeel het administratieve gemak van de niet-ontbinding veelal in de schaduw plaatst. Het is maar in uitzonderlijke gevallen (bv. geen of weinig latente belastingen, een moeilijk te vereffenen vennootschap (bv. minderjarige erfgenamen van de aandelen die best buiten alle complexe verhalen gehouden worden), etc.) dat er geen hoofdzakelijk fiscaal issue is. Daarnaast kan de overdracht van aandelen ook gebeuren om een btw-herziening of de betaling van registratierechten te vermijden, al is fiscaal zo fout als het maar kan zijn. Ook de situatie waarbij het vermogen van de te verkopen vennootschap wordt afgeslankt tot het onroerend goed zelf (= stripping - zie hoger), doet zowat alle fiscale alarmbellen rinkelen.
De conclusie van deze vaststellingen is dat elke overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap (= een vennootschap met daarin voornamelijk vastgoed) best voorafgaandelijk fiscaal wordt gescreend. Indien de fiscus deze dossiers ooit zou gaan opsporen met behulp van data mining, dan zouden er vele koppen rollen. Om die reden draagt deze nieuwsbrief als metaforische titel "schipper mag ik over varen?". Momenteel passeert het gros van de "deelnemers" omdat het er in verhouding te veel deelnemers zijn in functie van het controlepotentieel. Indien er echter meer en gerichte controles zouden zijn, dan zouden de mazen in het net snel gedicht worden.
Belangrijk is ook dat in de praktijk bijna niemand veilig is als het dossier "besmet" is. Zowel verkoper als koper denken vaak dat dit het probleem van de ander is, zij het dat dit in de praktijk bijna altijd een gedeelde verantwoordelijkheid is (wettelijk en/of contractueel). Oppassen is hier de boodschap!
Niettemin moet worden benadrukt dat niet elke overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap fiscaal misbruik uitmaakt. Er zijn immers talrijke gevallen denkbaar waarin de overdracht van de aandelen duidelijk plaats vindt in die vorm op basis van andere motieven dan fiscale (en dan is er fiscaal niet het minste probleem, al wordt het dossier best proactief opgebouwd in die zin om misverstanden te vermijden). Gedacht kan onder meer worden aan de volgende voorbeelden:
- De site kampt met milieuvervuiling die moet gesaneerd worden (= maanden tijdverlies door het opmaken van milieurapporten en het uitvoeren van de sanering) terwijl de overnemer bereid is dit erbij te nemen en het economisch belangrijk is dat tijd wordt gewonnen in plaats van verloren; in dergelijk geval is een overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap (waar geen bodemattest en – sanering is vereist) een oplossing (vb. waarbij ter plaatse een logistiek centrum wordt opgezet en de vervuilde grond wordt "afgedekt" met een betonplaat);
- Op het onroerend goed rust een voorkooprecht of een zakelijke zekerheid die niet mag geactiveerd resp. aangetast worden; ook hier is een verkoop van de onderliggende aandelen een oplossing en indien dit argument zwaarder doorweegt dan de eventuele fiscale voordelen dan is er fiscaal geen vuiltje aan de lucht;
- Een onroerend goed is vaak ook meer dan grond en stenen; ingeval van bijvoorbeeld een winkel – of kantorencomplex zijn er ook tal van financieringen, vergunningen, subsidies, etc. die persoons – en projectgebonden zijn waardoor het vanuit die hoek allerminst aan te raden is het onroerend goed als zodanig te gaan verkopen;
- …
Een laatste voorbeeld dat afzonderlijk wordt behandeld, is "financial packaging". De rentekost is op vandaag immers historisch laag en investeerders doen er goed aan om deze goedkope financieringsbron "vast te klikken" voor lange duur (vb. krediet op 15 of 20 jaar). Op die manier kan men immers de eigen marge (return on investment of yield) enorm opkrikken omdat de wig tussen de eigen rendementseis en de rentekost (= positief financieel hefboomeffect) zodanig groot is. Indien men bijvoorbeeld een bruto-rendementseis heeft van 5,00% kan dit door het hefboomeffect oplopen tot eventueel het dubbele. Het nadeel is dat als het onroerend goed wordt verkocht, het krediet moet worden afgelost door de verkoper en niet (als voordelige financieringsvorm) mee kan worden overgedragen naar de koper (indien de rentevoeten tegen die tijd opnieuw gestegen zijn). Alleen al om die reden kan het aangewezen zijn – puur uit financiële en dus niet uit fiscale overwegingen – om beleggingspanden in functie van hun onderlinge verkoopbaarheid te gaan groeperen in aparte vennootschappen, voorzien van een hypervoordelige kredietfinanciering. Indien de aandelen (lees: het onroerend goed) dan later moeten verkocht worden op een ogenblik dat de kloof tussen de rendementseis en de rentekost kleiner is geworden (= als de economie terug aantrekt), dan is het reële rendement (inclusief financiële hefboom) van de aandelen van de vastgoedvennootschap veel groter dan het rendement van een soortgelijke vastgoedinvestering. Zodoende kunnen de aandelen gemakkelijker en/of duurder worden verkocht. De meerwaarde voor de investeerder kan dan ook gigantisch zijn. Aangezien dit een verhaal van hoofdzakelijk of zelfs uitsluitend financiële optimalisatie is, is er fiscaal ook niet het minste probleem. Op vandaag lijkt deze oefening voor elke vastgoedinvestering verplichte kost (al kan het uiteraard voorkomen dat de totale feitenconstellatie er zich niet toe leent).
De moraal van het verhaal is dat de overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap minstens steeds een fiscale screening vereist en in vele gevallen fiscaal volledig af te raden is. Echter kan men ook "spelen" met vastgoed in vennootschappen om verfijnde redenen (cf. financiële hefboom, juridische optimalisatie, etc.) waarbij de fiscaliteit u geen strobreed in de weg legt. Zoals steeds is bij uzelf te biechte gaan hier de ultieme waardemeter. Indien u fiscale aspiraties heeft, dan bevindt u zich in de gevarenzone. Indien dit niet het geval is (of er louter fiscale voordelen zijn als bijkomstigheid), dan krijgt u fiscaal vrije baan.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.