Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Wat vruchtgebruik is en wat de vele voordelen ervan zijn, is door de meeste lezers van deze nieuwsbrief reeds gekend en is al ruimschoots aan bod gekomen in vorige nieuwsbrieven. Voor diegenen die meer achtergrond wensen kan verwezen worden naar de website www.spartax.eu. Een mogelijk dilemma is evenwel wie de blote eigenaar moet worden in de klassieke situatie van de gehuwde bedrijfsleider (m/v) met kinderen.
In de meerderheid van de gevallen wordt het vastgoed immers in vruchtgebruik gekocht door de vennootschap, die aldus het grootste deel kan financieren en het onroerend goed kan gebruiken. De ouders (bedrijfsleider en echtgenoot/echtgenote) worden dan de blote eigenaar. Op die manier worden de vele voordelen van vruchtgebruik genoten (vb. bescherming tegen faillissement) en krijgen de blote eigenaars/ouders uitzicht op de volle eigendom indien het vruchtgebruik volledig wordt “uitgediend” of op een deel van de verkoopprijs ingeval van een verkoop van het vastgoed voor het einde van de duur van het vruchtgebruik.
So far, so good. Bedrijfsleiders hebben echter wel vaker het geluk iets langer te leven en daarbij een behoorlijk vermogen op te bouwen. Op de duur omvat dit vermogen meer dan de ouders voor zichzelf willen voorbehouden. Zodoende rijst dan de vraag of een deel van het vermogen nog tijdens het leven van de ouders kan overgedragen worden aan de kinderen. Dit blijkt – voor onroerend goed – evenwel een fiscale en administratieve zware dobber. In de andere hypothese waarbij de ouder(s) vroegtijdig het leven laat/laten, is er een ander probleem. De blote eigendom valt dan immers in de nalatenschap met alle mogelijke problemen van dien (dure afrekening van erfrechten, familiale disputen omtrent de verdeling, etc.).
Om voormelde reden wordt dan ook vaak uitgekeken naar andere en meer strategische keuzes van de blote eigenaar. Zo wordt bijvoorbeeld soms een patrimoniumvennootschap weerhouden als blote eigenaar, omdat de aandelen daarvan gemakkelijker en goedkoper kunnen worden overgedragen dan onroerend goed (= regeling van de familiale verdeling). Dit neemt echter niet weg dat men op dag 1 nog niet volledig voorbereid is op een eventueel plots overlijden. Bovendien krijgen de kinderen dan een vennootschap in de schoot geworpen waar ze niet altijd even goed mee uit de voeten kunnen. Tenslotte rust bovendien een bijzonder grote fiscale latentie op het vermogen van de vennootschap (de (riante) meerwaarde op de blote eigendom zal ooit worden belast aan het tarief van (thans) 33,99%).
In andere gevallen worden de kinderen daarom meteen als blote eigenaar weerhouden. Zo is de zaak meteen geregeld en mits een uitvoering volgens de regels van de kunst is er geen fiscale afrekening meer bij vererving. Niettemin zijn er ook hier enkele opmerkingen. Ten eerste blijven de ouders met lege handen achter en ten tweede verliezen zij ook enigszins de controle. Zo kunnen de ouders niet eenzijdig beslissen om het onroerend goed te verkopen (de toestemming is vereist van de kinderen als blote eigenaars) en krijgen de kinderen ook een deel van de verkoopprijs. Aanvullende beschermingsstructuren kunnen aldus nodig zijn om de rechten van de ouders te vrijwaren. Last but not least kan de bijdrage van de blote eigenaars – een bedrag dat in regel geschonken wordt door de ouders aan de kinderen – volgens een (correcte) waardering in sommige gevallen hoog oplopen, waardoor dit pijn kan doen.
Om de bovenstaande redenen kan gedacht worden aan een successief of opvolgend vruchtgebruik als totaaloplossing. De vennootschap verkrijgt het vruchtgebruik. De ouders bedingen dat zij – tegen een vooruitbetaald bedrag – het vruchtgebruik krijgen op het onroerend goed voor de rest van hun leven nadat het eerste vruchtgebruik is ten einde gekomen en op voorwaarde dat zij dan nog leven. De kinderen tenslotte kopen de blote eigendom en worden finaal volle eigenaar, nadat het eerste vruchtgebruik is ten einde gekomen én de ouders als successieve vruchtgebruikers niet meer in leven zijn.
De voordelen van een dergelijk successief vruchtgebruik liggen voor de hand:
De voordelen van het klassieke vruchtgebruik zijn nog steeds van tel;
De vennootschap krijgt alle rechten als vruchtgebruiker zoals in een “gewoon” vruchtgebruik;
De ouders voorzien voor zichzelf een spaarpotje aangezien zij na het uitdoven van het eerste vruchtgebruik van een levenslang vruchtgebruik kunnen genieten (in de mate ze dan nog leven uiteraard);
De familiale planning wordt meteen geregeld en de kinderen krijgen bij het einde van het eerste vruchtgebruik en het overlijden van de ouders de volle eigendom, zonder daarbij enige vergoeding of belasting te moeten betalen; voorts zal de waarde van de blote eigendom normaal gezien ook zakken zodat de blote eigenaars minder moeten investeren bij aanvang.
Een roos zonder doornen bestaat helaas niet en daarom zijn er ook een aantal nadelen verbonden aan een dergelijk successief vruchtgebruik:
net zoals bij een gewoon vruchtgebruik waarbij de kinderen de blote eigenaar zijn, schenken de ouders zich doorgaans wel een beetje bloot; ook hier lijkt het dus aangewezen bepaalde controlemechanismen te voorzien in het belang van de ouders; dit nadeel is echter verbonden aan elke blote eigendom die wordt toegekend aan de kinderen en is dus niet specifiek voor het successief vruchtgebruik;
de waardering wordt in behoorlijke mate ingewikkelder; de huidige roeping van Spartax is meer sereniteit en geloofwaardigheid te brengen in waarderingen van vruchtgebruiken en blote eigendommen in het algemeen; in het kader van dit successief vruchtgebruik moet echter verplicht rekening worden gehouden met het sterfterisico van de successieve vruchtgebruikers en is het zaak dit te berekenen volgens de regels van de kunst; “snelle” berekeningen aan de hand van eenvoudige uitgangspunten (vb. de levensverwachting van de successieve vruchtgebruikers op datum van de vestiging van deze vruchtgebruiken) blijken hopeloos fout te zijn; aangezien de ketting (= het successief vruchtgebruik) maar zo sterk is als de zwakste schakel (= de waardering) is het een absolute must dat de waardering volgens puriteinse principes wordt vastgesteld en niet via een veredelde “regel van drie”; anders gezegd, er is pas echt zekerheid (op het vlak van familiale verdeling, fiscaliteit, …) als de waardering correct is gebeurd; zoniet blijft het fundament wankel en kan het hele huis ooit instorten…
Het besluit is dan ook dat het successief vruchtgebruik in de juiste omstandigheden een formidabele all-in-one-planningsvorm is en zelfs een upgrade van het bestaande topproduct “vruchtgebruik”. Niettemin vergt dit steeds een afweging van de feiten, de bestaande zakelijke en familiale organisatie en van de kosten en de baten. De complexiteit neemt immers gestaag toe en dus stijgt ook de administratiekost om deze vormgeving op te zetten (en desgevallend te ontmantelen, zoals bij een verkoop van het vastgoed). Zodoende is het dossier per dossier te bekijken wat de ideale formule is. Over dit item zal trouwens nog een ruimere bijdrage verschijnen in de fiscale vakliteratuur (R. MESSIAEN, S. DEKEMPE, P. MEEUWSSEN en E. HEMELAER, “Successief vruchtgebruik: het beste van drie werelden?”, te verschijnen in Vermogensplanning in de praktijk).
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.