Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Leasing is een wijd verspreide financieringsverrichting. Klassiek betreft het een bouwproject waarbij de leasingnemer een gebouw laat oprichten door een leasingmaatschappij, het vervolgens huurt van de leasingmaatschappij en een optie krijgt om het gebouw na afloop te kopen van de leasingmaatschappij. Kenmerkend is evenwel dat de huurprijzen dermate worden berekend dat zij niet louter dienen als huur maar ook reeds als gedeeltelijke terugbetaling van de investering. Zodoende is de optieprijs (bij afloop) relatief beperkt aangezien het grootste deel van de investering reeds is terugbetaald door de leasingnemer.
Het grote succes van leasing is dat de leasingmaatschappij doorgaans bereid is veel meer te financieren dan bij een gewoon investeringskrediet. Bij een gewoon investeringskrediet is steevast een eigen inbreng vereist vanwege de ontlener, wat een drempel kan opleveren om te investeren. Bij leasing wordt veel meer gefinancierd, soms zelfs tot 100,00%, zodat men sneller toegang krijgt (geen drempel onder de vorm van een vereiste eigen inbreng) tot financiering en dus tot de investering als zodanig.
Geen rozen zonder doornen evenwel. Leasing is een spitsvondig antwoord gebleken van de banksector op een acute vraag tot financiering. Leasing is immers een pareltje op juridisch, financieel, boekhoudkundig, fiscaal, etc. gebied. De keerzijde van de medaille is bijgevolg wel dat voorwaarden te vervullen zijn op het juridische, financiële, boekhoudkundige, fiscale, etc. vlak. Dit betekent noch meer noch meer dat leasing, zelfs en misschien vooral voor kenners, een bijzonder complexe materie is. Het risico op vergissingen is dan ook groot en de gevolgen kunnen daarbij niet overschat worden (vb. verkeerde boekhouding, geen recht op btw-aftrek, etc.). De praktijkervaring leert dat de foutenlast daarbij statistisch erg groot is, in het bijzonder bij intra-company-leasings (waarbij geen leasingmaatschappij betrokken is).
De insteek van deze nieuwsbrief is dat de complexiteit nog wordt vergroot aangezien er een aantal recente wijzigingen zijn die de aandacht behoeven. In het bijzonder zijn er recent een aantal CBN-adviezen geweest met grote relevantie voor de leasingpraktijk. Bovendien is er ook een arrest van het Europese Hof van Justitie te weerhouden dat even belangrijk zou kunnen zijn voor btw-leasings als het arrest Breitsohl is geweest voor de btw op de verkoop van grond. Deze nieuwsbrief is te kort om deze items in extenso te behandelen. Er wordt evenwel een eerste duiding gegeven en er kan tevens verwezen worden naar een ruimer te verschijnen artikel hierover (R. Messiaen en K. Schaut, “Leasing est vigilantibus: toch eerst maar even rekenen”, te verschijnen in Accountancy Actualiteit). In geen geval mag deze nieuwsbrief dus beschouwd worden als een afgewerkt verhaal, aangezien dit niet zou stroken met de complexiteit en diepgang die leasing eigen is. Het betreft hier louter het lichten van het spreekwoordelijke tipje van de sluier.
Vooraleer op de nieuwigheden in te gaan, biedt het alle belang om kort nog even het (boekhoudkundige) onderscheid tussen full pay out (ook gekend als “financiële leasing” of “leasing”) en non full pay out-leasings (ook gekend als “operationele leasing” of “renting”) in herinnering te brengen. Ingeval van een FPO betaalt de leasingnemer met de leasingtermijnen alleen (abstractie makend van de aankoopoptie) reeds de investering, de kosten en de financieringskost van de leasinggever terug (anders verwoord: de leasinggever bereikt na betaling van alle leasingtermijnen minstens het economische break even-punt). Aangezien het economische risico van de investering daardoor feitelijk bij de leasingnemer komt te liggen, moet de investering als actief bij de leasingnemer geboekt worden en niet meer bij de leasinggever. Indien voormeld break even punt niet wordt gehaald met de termijnbetalingen, is er geen sprake van een FPO en blijft het materieel vast actief geboekt bij de leasingmaatschappij (en wordt de leasing voor de rest boekhoudkundig als een huur verwerkt).
Een eerste belangrijk aandachtspunt gaat over de systematiek van de down payment die vaak wordt toegepast in de praktijk bij operationele leasings. Om didactische redenen wordt hier volstaan met een klassiek voorbeeld als duiding. Een onderneming wenst uit te breiden en te verhuizen en ruilt bijgevolg de bestaande site in voor een nieuwe. De bestaande site wordt verkocht met meerwaarde en de nieuwe site wordt gefinancierd middels een (operationele) leasing. Zoals aangehaald wordt de operationele leasing verwerkt als een huur in hoofde van de leasingnemer, met name worden alle betalingen rechtstreeks in kost genomen als huur. Al even karakteristiek wordt bij aanvang van de leasing voorzien in één of meerdere verhoogde huurgelden (= down payment). Een van de voordelen hiervan is dat er een verhoogde kost is bij aanvang, die al of niet toevallig de meerwaarde van de verkoop van de oude site (boekhoudkundig en fiscaal) kan neutraliseren.
In een recent advies van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) inzake leasing wordt echter meer duiding gegeven bij deze down payment en wordt gesteld dat deze “versnelde” boeking als kost slechts is toegestaan indien dit beantwoordt aan een werkelijke waardevermindering, zoniet moet de kost boekhoudkundig worden gespreid middels de overlopende rekeningen (matching-principe). In vele gevallen kan hier het schoentje wringen aangezien – zeker bij nieuwbouwprojecten met recht op aftrek van btw – de reële waardevermindering op dag één onbestaande is.
Vooral fiscaal kan dit danig te parten spelen, aangezien de spreiding van de huurkost niet leidt tot een neutralisering van de meerwaarde op de verkoop van de oude site en er dus een belastingschuld ontstaat (wat bij dergelijke grote investeringen vaak erg nadelig is in de cash-planning). Uiteraard kan men zich de vraag stellen of men de boekhoudkundige regels niet aan zijn laars kan lappen (waarvoor alle voorbehoud) en de kost ineens kan boeken om op basis van artikel 49 WIB 1992 de fiscale aftrek toch meteen te genieten (cf. het vraagstuk van de vooruitbetaalde huur). Dit betreft echter een problematiek die nog niet eenduidig is beantwoord en grote vragen oproept, temeer men zich de vraag kan stellen of er hier ook geen sprake kan zijn van fiscaal misbruik. Het besluit is alleszins dat men beter bezint voor men begint. De financiering wordt best even door de economische bril bekeken teneinde na te gaan of er geen fiscale angels in het dossier steken. Een verkeerde beoordeling kan de cash planning, die vaak sowieso al onder druk staat bij een dergelijke nieuwe investeringen, gevaarlijk in de war sturen.
Een tweede belangrijke “nieuwigheid” (de CBN interpreteert immers bestaande wetten en maakt zeker geen nieuwe wetten) is dat er ook een nieuw CBN-advies is omtrent zakelijke rechten, zoals bijvoorbeeld erfpacht. Erfpacht is zeer gegeerd in leasingmiddens. De sale and lease back heeft immers afgedaan en voluit plaats gemaakt voor de “erfpacht and lease back” als (her)financieringsoperatie. In dergelijk geval vestigt een onderneming immers een erfpacht op haar vastgoed ten voordele van de leasingmaatschappij (waarvoor zij een geldsom krijgt die vaak schommelt tussen de 90,00 en de 100,00% van de waarde van het vastgoed), waarna zij het onroerend goed (= het erfpachtrecht) terug huurt vanwege de leasingmaatschappij onder de vorm van een full pay out. Eigen aan full pay out-operaties is dat de meerwaarde (sic!) die gerealiseerd wordt door de onderneming naar aanleiding van de overdracht van het erfpachtrecht aan de leasingmaatschappij niet ineens als winst wordt weerhouden maar wel gespreid wordt over de duur van de leasing (op basis van artikel 63 KB W. Venn. (overlopende rekeningen) op boekhoudkundig vlak en artikel 47 WIB 1992 (gespreide belasting van meerwaarden) op fiscaal vlak). Dit is trouwens een alternatief voor de problematiek van de down payment om de cash planning niet nodeloos te bezwaren met een meerwaardebelasting.
In het vroegere CBN-advies had elke onderneming de keuze tussen twee wijzen van boeking van de vestiging van de erfpacht: de ene was als gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed (met uitdrukking van een meerwaarde) en de andere was als bezwaring van de eigendom (met uitdrukking van een “gewone” winst die geen meerwaarde is). Het nieuwe CBN-advies legt nu echter verplichtend op om de vestiging van het erfpachtrecht niet te boeken als verkoop en dus ook geen meerwaarde uit te drukken. De vraag stelt zich alsdan of artikel 63 KB W. Venn., dat uitdrukkelijk refereert aan het concept “meerwaarde” nog van toepassing kan zijn en, wat financieel nog belangrijker is, of de (fiscale) gespreide taxatie nog kan toegepast worden. Er zijn terzake nog geen definitieve standpunten bekend zodat voorzichtigheid op zijn plaats is. Niettemin lijkt een eerste analyse, zonder hic et nunc in detail te gaan, uit te wijzen dat het verkeerd zou zijn te spreken van een kentering op dit vlak.
Een derde item gaat over de “erfpacht and rent back”, dus dezelfde systematiek als het voorgaande, zij het dat het geen financiële maar een operationele lease betreft. Opnieuw wordt beroep gedaan op een prototypisch voorbeeld uit de praktijk. Een erfpacht van 27 jaar (met een eenzijdige optie tot verlenging tot 99 jaar ingeval van niet-nakoming van de leasingverplichtingen) wordt gevestigd door een onderneming op haar te financieren nieuw vastgoed (met een normale afschrijvingsduur van 20 jaar voor het gebouw). De leasingmaatschappij betaalt hiervoor een vooruitbetaalde vergoeding ten belope van 95,00% van de waarde van het vastgoed. Gelet op voormelde koerswijziging van de CBN moet deze vestiging van een recht van erfpacht als volgt worden verwerkt in hoofde van de onderneming. Zij mag een uitzonderlijke afschrijving boeken op het gebouw voor een bedrag gelijk aan de som van de afschrijvingen die zij als eigenaar normaal geboekt zou hebben lopende de duur van het erfpachtrecht, indien zij eigenaar zou gebleven zijn (in casu 20 jaar afschrijvingen dus wordt de volledige boekwaarde van het gebouw geëlimineerd onder de vorm van een uitzonderlijke afschrijving). Mutatis mutandis kan eenzelfde oefening worden gedaan ten aanzien van de grond onder de vorm van een uitzonderlijke waardevermindering, voor zover de realiteit van de waardedaling een feit is.
Echter mag men niet uit het oog verliezen dat overdreven afschrijvingen boekhoudkundig moeten worden teruggenomen en dat afschrijvingen die niet stroken met een reële waardevermindering evenmin fiscaal aftrekbaar zijn. Een doorgedreven inzicht in leasingstructuren toont echter aan dat dit geen evidentie is. De vergoeding die de leasingmaatschappij betaalt voor het erfpachtrecht reflecteert op geen enkele wijze de werkelijke waarde van het erfpachtrecht! Dit bedrag is enkel de resultante van de beoordeling van de kredietwaardigheid van de leasingnemer en de waarde van het onderpand van de erfpacht, niet alleen bestaande uit het initiële erfpachtrecht maar eveneens bestaande uit de potentiële verlenging tot 99 jaar. Door de band genomen zal de waarde van een dergelijk erfpachtrecht (van 27 jaar) naar economische maatstaven geen 95,00% bedragen van de venale waarde. Dit betekent bijgevolg dat men niet automatisch 95%-afschrijvingen en waardeverminderingen mag boeken om het (fiscale) resultaat te nivelleren, vermits er geen corresponderende waardevermindering tegenover staat. Veronderstel bijvoorbeeld dat het erfpachtrecht in realiteit maar 60,00% waard is van de venale waarde. Grosso modo zou dan een belastbaar resultaat ontstaan dat gelijk is aan 35,00% van de waarde van de eigendom, met een navenante belastingfactuur als gevolg. Vraag is bijgevolg in elk dossier of er geen risico op een belastingschuld ontstaat en hoe men daar gepast en legitiem kan op anticiperen.
Voorts moet men zich rekenschap geven dat veel van de bovenstaande risico’s zich simultaan kunnen manifesteren. Stel bijvoorbeeld dat de oude site wordt verkocht met meerwaarde en de nieuwe site wordt gefinancierd middels een erfpacht and rent back met een down payment. In plaats van een belastingneutrale operatie kan dit eindigen in een dubbele belasting, met name een belasting op de meerwaarde bij fiscale niet-aanvaarding van de down payment en een belasting op de vestiging van het erfpachtrecht. Menige kasplanning kan dit missen als kiespijn…
Een laatste punt betreft een recent arrest van het Hof van Justitie inzake btw (arrest C-209/14 van 2 juli 2015). In België wordt verhuur van onroerend goed in principe vrijgesteld van btw, waardoor er ook geen recht is van aftrek van btw (op bijvoorbeeld de oprichting van een nieuw gebouw). Een uitzondering hierop is echter de onroerende leasing die, mits vervulling van een hele rist voorwaarden, wel onderworpen is aan btw en bijgevolg ook aanleiding geeft tot een recht op aftrek van btw. Naar Belgisch recht moet de leasinggever dan btw aanrekenen aan de leasingnemer op het bedrag van de leasingtermijnen (dus feitelijk op kapitaal en intrest). Zeker voor leasingnemer die geen of slechts een beperkt recht op aftrek heeft, verlicht dit de btw-pijn aangezien de btw-factuur wordt gespreid in de tijd (maar natuurlijk wel nominaal groter wordt omdat ook op de intrestcomponent btw wordt betaald).
Echter oordeelde het Hof van Justitie recent dat ingeval van een full pay out leasing en/of een leasing waarbij alle economische eigendomsrisico’s en – voordelen reeds worden doorgeschoven naar de leasingnemer, de leasing in het btw-jargon moet worden aanzien als een “levering van een goed” en niet als de levering van een dienst, zoals dit in België thans het geval is. Concreet betekent dit dat alle btw, zij het enkel gerekend op de hoofdsom en niet op de leasingintresten, meteen opeisbaar is bij de start van de leasing en niet gespreid volgens het ritme van de leasingbetalingen.
Voor de Belgische praktijk zou dit een kleine aardverschuiving zijn. Zeker voor leasende btw-plichtigen zonder recht op aftrek zou dit de liquiditeit aardig onder druk zetten. Echter is het impact op de Belgische praktijk tot nader order onbestaande. De Belgische wetgeving heeft de btw-leasing immers uitdrukkelijk geregeld en voorziet daarbij in een gespreide betaling van de btw. Zelfs als deze regelgeving strijdig zou zijn met het Europese recht, dan nog moet de Belgische btw-administratie de eigen (Belgische) regels blijven volgen.
Omgekeerd kunnen Belgische burgers de discrepantie – die weliswaar nog in zijn kinderschoenen staat – tussen de Belgische en de Europese regelgeving wel uitspelen en zich desgewenst beroepen op de Europese regelgeving (met een onmiddellijke aanrekening van de btw als gevolg). Uiteraard kan men zich de vraag stellen wie er voordeel kan hebben er zich hierop te beroepen. Net zoals bij de Breitsohl-saga kunnen enkelen hier niettemin een voordeel bij hebben en dit kan voldoende zijn om de volledige wetgeving om te woelen. Zo zouden de leasingmaatschappijen gebaat kunnen zijn om op deze kar te springen (zij kunnen zich immers meteen ontdoen van het btw-risico en dit doorschuiven) maar het lijkt weinig aannemelijk dat dit voor hen commercieel voldoende aantrekkelijk is. Anderzijds zou kunnen gedacht worden aan een leasingnemer zonder recht op btw-aftrek die een operationele leasing met down payment wenst. De down payment is zoals gezegd boekhoudkundig en fiscaal slechts aanvaardbaar mits een reële waardevermindering. De kost van een niet-aftrekbare btw is net een uitgave waar geen waarde tegenover staat. Zodoende zou dit wel eens een eerste voorbeeld kunnen zijn waaruit blijkt dat dit misschien sneller werkelijkheid kan worden dan gedacht.
De moraal van het verhaal is niet dat leasing een fiscale slangenkuil is waar men beter uit weg blijft. Leasing blijft financieel een erg aantrekkelijk verhaal voor vele dossiers. Fiscaliteit is ook maar wat het is en het lijkt weinig zinvol een waardevol financieringsproduct als leasing aan de kant te schuiven op basis van vermeende fiscale risico’s. Voorts laat de fiscaliteit zich mits een grondige analyse goed voorspellen en kan een leasingdossier dus risicoloos op poten worden gezet, voor zover men bereid is geen enkel fiscaal taboe uit de weg te gaan.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.