Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
De Vlaming heeft een baksteen in de maag en dat zie je aan de krantenberichten: nu we na 127 dagen een Vlaamse regering hebben is de afschaffing van de woonbonus in ruil voor lagere registratierechten één van de veelbesproken thema’s.
Het systeem van de woonbonus bestaat erin dat mensen die een hypothecaire lening afsluiten voor hun (enige) eigen woning hiervoor een belastingvermindering in hun personenbelasting ontvangen. Over een looptijd van 20 jaar komt dit systeem voor een gezin met drie kinderen neer op een geactualiseerd bedrag aan belastingvermindering van € 25.000,00 à € 30.000,00.
Het systeem van de woonbonus heeft er evenwel onbedoeld voor gezorgd dat verkopers dit belastingvoordeel incalculeren bij het bepalen van hun verkoopprijs, zodat de verkoopprijzen hierdoor zijn gestegen. Of met andere woorden: het systeem komt de verkopers ten goede, maar niet de kopers. Dit staat haaks op de bedoeling van de woonbonus, die de kopers een duwtje in de rug wil geven. Hieraan wil de Vlaamse regering nu tegemoet komen door te voorzien in een verdere verlaging van het verkooprecht van 7,00% naar 6,00%. Het fiscaal voordeel wordt op die manier niet langer genoten bij het “hebben” van een woning maar wel bij het “verwerven” ervan. De korting wordt dus meteen verrekend aan de kassa (mede omdat de registratierechten voor gezinswoningen nog maar recent zijn verlaagd van 10,00% naar 7,00%).
Het nieuwe systeem zou in werking treden vanaf 1 januari 2020. Op vandaag geldt de datum van de hypothecaire akte als ijkdatum, maar volgens eerste berichten in De Tijd wordt er binnen regeringskringen gekeken om de datum van de compromis te hanteren. De parallel die er getrokken wordt met het systeem van de verlaging van de registratierechten vorig jaar kan ons evenwel niet volledig overtuigen, aangezien de datum van de compromis leidt tot de opeisbaarheid van registratierechten terwijl het systeem van de woonbonus duidelijk afhankelijk is van de datum van het verlijden van de hypothecaire akte. In latere berichten werd al meer opgeschoven richting de datum van de kredietakte, zodat de meest waarschijnlijke datum van inwerkingtreding wel erg snel dichtbij komt. Enkel als uw akte nog kan verleden worden voor het einde van het jaar (dus rekent u maar snel even terug…), kan u als koper nog van de woonbonus genieten. De disruptie op de markt zal daardoor erg klein zijn, aangezien er amper tijd is om te reageren.
In de media wordt her en der kritiek geleverd op het feit dat schrapping van de woonbonus met de bijhorende pasmunt van de verlaging van de verkooprechten voor de kopers niet financieel neutraal is. Het voorbeeld wordt gegeven, uitgaand van een actueel voordeel ad € 26.000,00 van de woonbonus, dat al een woning van € 2.600.000,00 moet gekocht worden om het financieel neutraal te houden. Rekenkundig is dit terecht, zij het dat het macro-politiek mogelijk verstandiger is hier niet aan toe te geven (nog los van de krater die dit zou slaan in de begroting). Als de woonbonus al wordt doorgerekend in de verkoopprijzen, dan is dit zeker en vast het geval voor de verlaging van de registratierechten (die tot op de eurocent gekend zijn op datum van de verkoop). Ingeval van een volledige compensatie, zou er dus helemaal niets veranderen aan de opwaartse prijzendruk, wel integendeel.
Moeten we nu bij de pakken blijven zitten? Allesbehalve! Voor wie zelfstandig is (en werkt of kan werken met een vennootschap) is de woonbonus haast onbestaande vergeleken met de andere optimalisatiemogelijkheden die er zijn. Uit zowat al onze analyses blijkt dat de gesplitste aankoop (met tussenkomst van uw vennootschap) van de woning (of variantes hierop) – ondanks het verkooprecht van 10,00% in hoofde van de vennootschap-vruchtgebruiker en het aan te rekenen voordeel alle aard – de financieel meest comfortabele optie is. Belangrijk hierbij is ook op te merken dat dit niet zomaar om wat fiscale piraterij gaat (met in het zog daarvan het klassieke gejengel dat de sterkste schouders nog wat meer mogen bijdragen) maar vooral ook gaat om financiële optimalisatie of comfort. Akkoord, een niet-zelfstandige heeft niet de kans op een vennootschap op dezelfde manier maar die heeft ook niet dezelfde werkdruk, stress, zorgen, etc. De vennootschap comes with the territory en is niet zomaar een fiscale vagebond.
Hoe moet u het dan wel doen vraagt u zich af? Deze nieuwsbrief is daarvoor te kort. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we graag naar onze voice over diapresentatie waarbij we aan de hand van een concreet voorbeeld de praktische vragen op een basisniveau proberen op te lossen (klik hier voor afdrukbare pdf). Overweegt u zelf de aankoop van een pand of een nieuwbouw, bekijk dan deze presentatie zeker eens. Eventjes tijd investeren zal lonender zijn dan dagen knarsetandend surfen op zoek naar hoogstens fragmentarische antwoorden.
Hebt u naar aanleiding van uw vastgoedsituatie- of plannen vragen? Neem gerust met ons contact op zodat we samen op zoek kunnen naar de meest gepaste uitkomst. Uw vastgoeddroom is onze habitat.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op robin.messiaen@spartax.be. Surf ook even naar onze website www.spartax.be om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.