Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Een vastgoedbevak is een beursgenoteerde vennootschap wiens activiteit bestaat uit de uitbating van onroerende goederen. De term "bevak" klinkt de meesten bekend in de oren, al worden deze vastgoedbevaks de uitzondering op de regel en zal het voortaan meestal gaan om "gereglementeerde vastgoedvennootschappen" of kortweg GVV’s. In de titel is dus enkel de poëtische vrijheid genomen om het woord "vastgoedbevak" te weerhouden, gelet op de grotere weerklank ervan bij het bredere lezerspubliek.
Een dergelijke GVV (idem dito voor de "echte" vastgoedbevak) kent een speciaal fiscaal regime. Hoewel zij onderworpen is aan de normale vennootschapsbelasting, betaalt zij in realiteit toch geen vennootschapsbelasting vermits haar belastbare grondslag anders wordt berekend. Enkel wordt dan op de dividenduitkering het normale tarief van 27,00% roerende voorheffing gerekend. Voor de aandeelhouder-natuurlijke persoon is dit de eindbelasting (waardoor dit voor die personen een gunstig fiscaal regime is). Voor vennootschappen is dit verrekenbaar (in theorie kan soms zelfs beroep gedaan worden op de vrijstelling inzake roerende voorheffing), zij het dat een vennootschap sowieso geen aanspraak kan maken op de DBI-aftrek (waardoor de belasting alsnog voor het volle pond is verschuldigd) en evenmin op de vrijstelling van de meerwaarde op aandelen (ingeval van een latere verkoop). Voor vennootschappen is het dus een fiscale vestzak-broekzak-operatie of soms nog slechter, gelet op het wegvallen van de vrijstelling van de meerwaarden op aandelen.
De onroerend goed-portefeuille van GVV’s wordt opgebouwd door aankopen van onroerende goederen maar ook heel vaak door herstructureringen, waarbij vastgoedvennootschappen integraal worden overgenomen (fusie) of het vastgoed van een exploitatievennootschap wordt opgeslokt (splitsing van de exploitatievennootschap). Er kunnen diverse overwegingen zijn om als particulier of KMO deel te nemen aan een dergelijke overdracht van het eigen vastgoed aan een GVV: men kan het onroerend goed willen afstoten om zich te concentreren op de core business, men kan het bestaand vastgoed willen effectiseren, men kan een onroerend goed – dat mogelijk vrij specifiek is en moeilijker verkoopbaar – op die manier verzilveren en toch het gebruik (huur) voor de exploitatievennootschap ervan verzekeren, men kan een familiale regeling haalbaar willen maken waarbij een opvolger interesse heeft in het voorzetten van het bedrijf maar een andere opvolger niet in het (specifieke) onroerend goed als pasmunt, …
Het initiatief in deze wordt ook vaak genomen door de GVV’s zelf, die de eigenaars van vastgoedsites actief benaderen. Vraag is hoe daar dan mee moet worden omgegaan. De vraag van de GVV kan voor liggen om het onroerend goed te kopen, om het over te nemen middels een fusie of splitsing dan wel om tot meer complexe overnamescenario’s over te gaan (zoals met beperkte zakelijke rechten zoals erfpacht, al kan dit in de praktijk voor GVV’s moeilijker liggen).
Over het geval van de verkoop valt niet zoveel bijzonders te melden, met uitzondering van de vaststelling dat dit in verhouding doorgaans een fiscaal behoorlijk dure operatie zal blijken te zijn indien het de bedoeling is dat de KMO-vennootschap het onroerend goed verder gebruikt.
Over het (courante) geval van de afsplitsing (of fusie) valt dan weer een groter boompje op te zetten. Niet alleen moet men rekening houden met de normale fiscale besognes van een fusie of splitsing, daarbovenop komt nog de bijzonderheid dat de herstructurering richting een GVV nooit gepaard kan gaan met een belastingvrijstelling maar daarentegen de zogeheten "exit-tax" activeert. Dit laatste is speciaal maar nog relatief eenvoudig. Aangezien het onroerend goed wordt overgezet van een "belaste omgeving" naar een "belastingvrije GVV-omgeving", eist de Schatkist dat er nog eens aan de fiscale kassa wordt gepasseerd. Aangezien dit echter vervroegd gebeurt (voor enige verkoop), wordt het normale vennootschapstarief van 33,99% gehalveerd tot 16,995%. Deze belasting is verschuldigd over de fiscale meerwaarde (dus met inbegrip van eventuele latent belastbare vrijgestelde reserves). Voorts is er nog een roerende voorheffing verschuldigd, die op correcte (lees: gebruteerde) wijze moet worden berekend. Het is uiteraard steeds zeer feiten – en cijferafhankelijk (hoeveel bedraagt de meerwaarde, etc.?) maar in vele gevallen wordt de "GVV-belastingvrijheid" fiscaal duur betaald. Niettemin is hiermee niet gezegd dat dit in alle gevallen negatief uitdraait en wat belangrijker is, zelfs bij een fiscale drain kan het zijn dat de economische voordelen die verkregen worden naar aanleiding van de intrede in de GVV groter zijn dan de eventuele fiscale nadelen. De context verandert immers volledig en de vroegere vastgoedeigenaar kan plots genieten van een risicospreiding op basis van de gedifferentieerde GVV-portefeuille, een professioneel beheer, de verhoogde liquiditeit van het vermogen (de GVV-aandelen), etc.
Daarnaast moeten de gewone regels van de fusie of splitsing ook worden in acht genomen. De vrijstelling inzake vennootschapsbelasting is zoals gezegd van de baan omwille van de overstap naar het GVV-statuut. De aspecten van registratierechten en btw moeten wel nader worden bekeken en het is zeer belangrijk om op te merken dat een bedrijfseconomische verantwoording van de verrichting geen garantie is op de fiscale vrijstelling inzake registratierechten en btw en dat de vrijstelling inzake registratierechten niet automatisch een vrijstelling inzake btw oplevert en vice versa. Een GVV geniet immers geen geprivilegieerd statuut op dit punt, waardoor fiscale vrijstellingen als het ware automatisch zouden verworven worden à la tête du client. In het bijzonder moet grote waakzaamheid aan de dag worden gelegd bij de praktijk waarbij de vastgoedeigenaar niet volledig mee instapt in het kapitaal van de GVV, zowel op juridisch als fiscaal vlak. Kortom, het vereist een kennersoog om alle potentiële gevaren – en dat zijn er nogal wat – te onderkennen en er gepast op te reageren.
Het besluit is dan ook dat de beoordeling of het opportuun is te fusioneren met of te splitsen naar een GVV een multidisciplinaire oefening is. De fiscaliteit weegt hierbij wel zwaar door, zij het dat men niet mag vervallen in "hokjesdenken". Zelfs ingeval van een fiscaal nadelige transactie, kunnen de economische voordelen nog steeds zwaarder doorwegen. Geval per geval is apart te bekijken.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.