Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.
Lezersvraag
Deze nieuwsbrief is de eerste die het gevolg is van een lezersvraag, die al of niet toevallig gelijk liep met de bevindingen die waren gerezen naar aanleiding van een aan de gang zijnde road show omtrent de waardering van vruchtgebruik (zie verder). De betrokken lezer zal zich allicht herkennen in het onderstaande en wordt hierbij nogmaals oprecht bedankt. Uiteraard wordt de input van anderen, hetzij als een vraag, hetzij als een suggestie voor een nieuwsbrief of een seminarie, ook van harte geapprecieerd. Bij deze wordt iedereen dus warm uitgenodigd om iets te droppen in onze virtuele ideeënbox (mailen naar info@spartax.eu).
De aanleiding
Zoals geweten (zie de vorige nieuwsbrief) heeft de rulingcommissie zelf een nieuw systeem van vruchtgebruikwaardering naar voor geschoven. Net als de hoger vermelde lezer zien we in de praktijk sinds kort dan ook waarderingsverslagen van “experts” die voor de waardering van vruchtgebruik zonder enige analyse of kanttekening kortweg teruggrijpen naar deze methode om vruchtgebruik te waarderen. Het patroon doet bijzonder herkenbaar aan, aangezien hetzelfde vroeger (en deels nog ten dage) kan gezegd worden van verwijzingen naar de methode Ruysseveldt of soortgelijke methodes (zie verder).
Net als in het verleden wordt klaarblijkelijk terug gegrepen naar een methode die schijnbaar als “nieuw, eenvoudig en betrouwbaar” wordt ervaren. Van enige kritische reflectie is geen sprake, laat staan van enige toelichting omtrent het hoe en het waarom van deze rekenkundige formule.
De misvatting
Vraag is of de werkelijkheid zo eenvoudig is of kan zijn. Frappant is dat de rulingcommissie zelf uitdrukkelijk heeft aangegeven dat haar nieuwe methode niet allesomvattend is of de enige juiste methode. Het is dan ook zeer verwonderlijk waarom bepaalde practici zich als vruchtgebruik-jihadi van het nieuwste uur gaan opwerpen en een rekenkundige methode met een “bescheiden” roeping plots gaan uitroepen tot de nieuwe, ultieme waarheid.
Tijdens voormelde seminarieronde is aan de hand van een steekproef immers aan het licht gebracht dat de waarde van het vruchtgebruik volgens de methode van de rulingcommissie vaak zeer of te laag wordt ingeschat en aan de andere kant soms (zij het veel minder frequent) danig te hoog kan zijn. De reden daarvoor ligt voor de hand. Net als bij de historische discounted cash flow-methodes wordt uitsluitend gewerkt op de parameter “huur” of meer bepaald “huurrendement”.
Echter is dit maar een grove benadering in het geval van de methode van de rulingcommissie. Er wordt immers geen rekening gehouden met de bijkomende aankoopkosten (die in de extreme gevallen kunnen variëren van pakweg 0,00% (aftrekbare btw) tot 21,00% (niet-aftrekbare btw)), waardoor het veronderstelde huurrendement in deze methode enorm kan afwijken van het reële rendement. Dit wordt bijkomend verstrekt aangezien men gaat werken met een netto-actualisatie (er wordt geen index in rekening gebracht) terwijl er in realiteit wel een indexatie van de potentiële huurwaarde zal zijn. Ook op dit punt zal het ogenschijnlijke rendement van deze methode zeer sterk afwijken van het reële rendement. Zodoende is deze waarderingsmethode weliswaar een (grote) stap vooruit ten opzichte van de methode Ruysseveldt en consoorten (= einde van de overdreven waarderingen) maar ze creëert op haar beurt wel opnieuw een kanjer van een blinde vlek. What you see is not what you get aangezien deze methode een bepaalde uitkomst oplevert die je op zicht niet kan analyseren of verklaren. De filosofie van deze methode lijkt immers te zijn dat het rendement van de vruchtgebruiker moet vastgesteld worden op basis van het netto-huurrendement, terwijl het reële rendement van de vruchtgebruiker na analyse vaak hoger blijkt te liggen dan het bruto-huurrendement van het vastgoed in kwestie. Dit strookt dan niet met de basisfilosofie van deze berekening en verklaart uiteraard waarom in vele gevallen “bodemwaarderingen” worden verkregen voor het vruchtgebruik. Door een overdreven actualisatie wordt de waardering van het vruchtgebruik te snel afgetopt.
De zeer goed bedoelde insteek van de rulingcommissie is om meer evenwichtige rendementen te hebben in hoofde van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Dit streefdoel kan volmondig bijgetreden worden aangezien het schoentje daar niet weinig knelt bij de traditionele waarderingsmethoden. Tijdens voormelde steekproef is echter gebleken dat met de nieuwe methode van de rulingcommissie deze slinger aardig kan doorslaan in de andere richting, waarbij het ditmaal de blote eigenaar is die met een kluitje in het riet wordt gestuurd. Zodoende moeten verplicht aanvullende berekeningen worden gemaakt indien men de rendementen van vruchtgebruiker en blote eigenaar wil kennen (hetgeen eigenlijk het minimum minimorum is). Ook hier biedt de nieuwe methode van de rulingcommissie geen enkele zekerheid. Bovendien is dit forfaitaire formule die gelijk is voor alle gevallen en alle partijen. In realiteit zijn er vaak financieel sterke en minder sterke partijen bij betrokken, hetgeen in een at arm’s length-situatie meteen ook zijn repercussies zou hebben op de waardering (quod non bij alle forfaitaire waarderingsmethodes).
Voorts zijn er ook nog talrijke andere elementen waar deze methode geen rekening mee houdt, zoals de impact van de aankoopkosten of de waarde-evolutie van het vastgoed. Het gaat het bestek van de nieuwsbrief echter te buiten om dit in extenso uit de doeken te doen.
L’histoire se répète
Een ezel stoot zich niet tweemaal aan dezelfde steen. Vraag is of men van de mens hetzelfde kan zeggen. Reeds eerder in de geschiedenis daverden de zienswijzen over hoe vruchtgebruik te waarderen immers op hun grondvesten. Er is immers nog een tijd geweest waarbij velen de mening waren toegedaan dat de (toenmalige) wetboeken van registratie – en successierechten de waarheid en niets dan de waarheid bevatten inzake de waardering van vruchtgebruik. Er waren dan ook niet weinig believers van een waardering van vruchtgebruiken op basis van deze forfaitaire methodes.
In een baanbrekend en nog steeds te bejubelen artikel hebben Ruysseveldt en Janssens (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111) komaf proberen te maken met deze archaïsche zienswijzen. Vanuit een bedrijfseconomisch zeer onderbouwde aanpak wordt deze problematiek vanuit meerdere invalshoeken bekeken (met waarderingen uit hoofde van de vruchtgebruiker, uit hoofde van de blote eigenaar, etc.) en met zin voor nuance en subtiliteit benaderd. Er is geen sprake van één allesomvattende vuistregel die van de berekening kinderspel maakt maar er is integendeel aandacht voor de gelaagdheid van dergelijke waarderingen.
Schijnbaar was het contrast met de “oude” en eenvoudige forfaitaire berekeningen van de indirecte belastingen te groot en heeft het pleidooi van beide auteurs in de praktijk geen navolging gevonden voor wat betreft de subtiliteit die in het artikel werd gepresenteerd. Integendeel, de homo fiscalis (met excuses voor de mishandeling van het Latijn) vond het allemaal wat te complex en lichtte daarom één onderdeeltje (de DCF-berekening die we nu kennen als de “methode Ruysseveldt”) uit de rest van het fijne ragwerk aan berekeningen.
Van groot belang is dus in te zien dat dit ene onderdeeltje door de betrokken auteurs nooit werd ontworpen als stand alone-waardering maar daarentegen volledig uit zijn context werd getrokken. Symptomatisch voor de spraakverwarring is dat de praktijk deze methode heeft gedoopt als de “methode Ruysseveldt” (gelet op de naam van de eerste auteur) terwijl alom geweten is dat alle berekeningen afkomstig zijn uit de deskundige koker van de heer Janssens. Het kan echter niet genoeg benadrukt worden dat het originele en baanbrekende werk van de beide auteurs daarmee oneer wordt aangedaan en dat elke kritiek op de als zodanig gekende methode Ruysseveldt zeker niet mag gezien worden als kritiek aan het adres van voormelde auteurs, integendeel.
De gelijkenis met de actuele situatie is frappant. Door de contestatie van oude gebruiken – die inhoudelijk niet (langer) verdedigbaar zijn – is men de houvast kwijt. Velen klampen zich daarom vast aan een ogenschijnlijk betrouwbaar (“het is toch afkomstig van de rulingcommissie…”) en eenvoudig te hanteren alternatief, zijnde de nieuwe forfaitaire formule van de rulingcommissie.
Wensen voor werkelijkheid nemen
Eens te meer blijft men hierbij blind voor de evidente vaststelling dat deze nieuwe methode door haar bedenker (de rulingcommissie) niet is bedoeld als de nieuwe, allesomvattende waarderingsmethode. Waarom iemand ze dan op deze manier zou gaan gebruiken, is dan ook een raadsel. Bovendien is hierboven ook aangetoond dat er veel “ruis” kan zitten op een dergelijke waarderingsmethode.
Deze scherpe kritiek is geenszins een steen werpen in de richting van de rulingcommissie. Deze commissie heeft immers niet als taak of verantwoordelijkheid om een waarderingsformule op te stellen die losjes in alle gevallen kan worden toegepast. De rulingcommissie heeft enkel als taak om aanvragen die haar aangereikt worden, ad hoc en individueel te beoordelen. Zij stelt zelf geen algemene normen op, heeft die bevoegdheid niet en voelt ook niet die noodzaak. Zij omschrijft haar berekening zelf als een “rule of thumb” of vuistregel, met name een eerste verkenning van het terrein die bijlange niet definitief is.
De enigen die de fout in gaan zijn dus diegenen die daarin meer lezen dan er bedoeld wordt. Iedereen die voormelde berekening als absolute norm hanteert – er is vanzelfsprekend geen enkel probleem om deze berekening in de analyse te betrekken en er – afhankelijk van de uitkomst – weinig of veel gewicht aan te geven – geeft ergens blijk van niet goed te snappen waar een juiste waardering van vruchtgebruik moet voor staan. De waardering van een vruchtgebruik is in deze niet anders dan een waardering van aandelen. Ze moet geënt zijn op het individuele geval en de uitkomst ervan moet stroken met het buikgevoel. Blind op basis van een (vermeende!) autoriteit forfaitaire berekeningen maken, dat moet vroeg of laat fout aflopen.
De boodschap van deze nieuwsbrief is niet om iemand te schofferen maar om enkel te wijzen op de fouten van het verleden. In het kader van een langdurige stabiliteit van een topvormgeving zoals vruchtgebruik moeten uitwassen worden gebannen. De démarche van de rulingcommissie kan enkel worden toegejuicht maar het is zaak om eerst ook even de “handleiding” te lezen vooraleer er foute conclusies uit te trekken.
Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.