Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
In een recente federale ruling (nr. 2024.0393 dd. 25 juni 2024) heeft de rulingcommissie bevestigd dat ingeval van een partiële moeder-dochtersplitsing (situatie waarbij de moedervennootschap alle aandelen van de dochtervennootschap aanhoudt en er een afsplitsing gebeurt van de dochtervennootschap naar de moedervennootschap) met vastgoed, het uitbrengrecht niet van toepassing is en dat het vast recht wel van toepassing kan zijn.
De vraag is voorts of Vlabel op het Vlaamse niveau ook deze redenering zal volgen, aangezien het in deze mogelijk gaat om een clash tussen twee uitzonderingsbepalingen. Immers gelden de uitbrengregels als lex specialis tegenover de andere bepalingen. De inbrengregels (met inbegrip van fusies en splitsingen) zijn dan weer een andere uitzonderingsbepaling (lex specialis). De vraag is welke van beide voorrang heeft. De federale rulingcommissie is impliciet (dus zonder het uitdrukkelijk te zeggen) blijkbaar van oordeel dat de herstructureringsbepalingen (terecht) voorrang hebben op de uitbrengregels. De vraag is of Vlabel ook volgt.
In de traditie van deze nieuwsbrief, waarbij steevast wat dieper wordt gegraven, wordt ook nog even stilgestaan bij de zaken die niet aan bod komen in deze ruling. Het vast recht is immers geen verworvenheid, aangezien er speciale gevallen kunnen zijn waarbij het evenredig recht toch deels verschuldigd is of waarbij er interferentie is met btw-regels. Ook daarover wordt in deze nieuwsbrief nog even uitgebreid.
Federale rulingcommissie: splitsing voorrang boven uitbreng
Zoals hierboven aangehaald stelt de federale rulingcommissie dat ingeval van een partiële afsplitsing van een onroerend goed (een ouder onroerend goed dat geen nieuwbouw meer is in de zin van de btw) zonder schulden (wetend dat er ook geen enkele schuld meer in de dochtervennootschap stak die verband hield met dit vastgoed), deze afsplitsing gebeurt aan het vast recht.
De rulingcommissie stelt vast dat er ingeval van de partiële moeder-dochter-splitsing weliswaar geen aandelen worden uitgegeven (dit wordt door de wet zo voorzien in artikel 12:71, § 2, 1° WVV), aangezien de verkrijgende vennootschap (de moedervennootschap) anders aandelen zou moeten uitgeven aan de aandeelhouder van de gesplitste vennootschap, wiens aandelen minder waard worden (maar deze aandeelhouder is de moedervennootschap). Het is uiteraard niet wenselijk dat de moedervennootschap eigen aandelen uitgeeft aan zichzelf, zodat, net zoals bij de gewone geruisloze fusie, de aandelenuitgifte volledig gesupprimeerd wordt in de wet zelf.
Niettemin heeft het Hof van Cassatie (9 maart 2006) reeds lang geoordeeld dat ook ingeval van een geruisloze fusie er sprake is van een inbreng voor de toepassing van de registratierechten, zelfs zonder uitgifte van de aandelen. De fiscus heeft zich daar reeds lang bij aangesloten (Rep. RJ 117 § 1, 10-01). Met deze ruling trekt de federale rulingcommissie deze lijn door naar de splitsing, wat niet meteen een verrassing is.
De alerte lezer merkt uiteraard op dat het besluit helemaal anders zou zijn mochten wel schulden mee worden afgesplitst. In dergelijk geval gaat het nog altijd gedeeltelijk over een inbreng, zij het ook gedeeltelijk over een koop-verkoop in de mate er schulden mee worden overgenomen. Op het laagste bedrag zouden dan verkooprechten verschuldigd zijn, waarbij er nog een leuke discussie kan gevoerd worden of dit dan op het bedrag van de schulden moet zijn dan ook wel moet rekening gehouden worden met de hogere waarde van het vastgoed (zie bijvoorbeeld artikel 2.9.3.0.1. § 2 VCF). In elk geval lijkt alleen een heffing op de schuld de correcte hypothese, mits de dossierstukken voor het overige goed in elkaar zitten. Immers is er enkel een koop-verkoop ten belope van de schuld, en wordt het saldo sowieso vergoed door de uitgifte van aandelen, of beter gezegd in dit geval, de niet-uitgifte van aandelen.
Uitzonderingen en ontwijkingen: verkennende stappen in een mijnenveld
Indien er wel schulden op het onroerend goed kleven, dan hoeft dit nog niet noodzakelijk het einde te betekenen. Zo zou kunnen overwogen om het onroerend goed af te splitsen zonder deze schulden en deze te laten zitten. Echter moet men daarbij oppassen voor fiscaal misbruik, als dit een artificiële manier van werken is. Ook in de ruling kan men terzake tussen de lijnen mogelijk een aanwijzing zien, zij het dat het uiteraard altijd gevaarlijk is om a contrario te redeneren.
Volmaakte oplossingen zijn om de schuld voorafgaandelijk af te betalen, mits dit beantwoordt aan de werkelijke economische wens en bijvoorbeeld niet wordt geherfinancierd na splitsing, dan wel om te opteren voor een volledige splitsing (overdracht van algemeenheid van goederen). Dit laatste lijkt elegant maar is dat door de rigiditeit van de wet helemaal niet. Vennootschapsrechtelijk is dit een discutabel gegeven (zij het dat het dit volgens een richtlijnconforme of teleologische interpretatie mogelijk niet zou mogen zijn). Fiscaal is het echter helemaal not done omdat er geen vrijstelling inzake directe belastingen kan worden voor gekregen. Van een mijnenveld gesproken…
Men zou zich de vraag kunnen stellen of men ook eerst kan afsplitsen naar een nieuwe vennootschap, om vervolgens een geruisloze fusie uit te voeren met deze nieuwe vennootschap. Ook in dergelijk geval gaat het immers in de tweede lijn om een overdracht van algemeenheid van goederen, waardoor de uitzondering van toepassing is en een vrijstelling kan genoten worden. De vraag is echter of deze tweetrapsraket geen fiscaal misbruik uitmaakt. Een eerste luik van het antwoord is dat er bij de initiële afsplitsing nog steeds sprake zal zijn van een gemengde inbreng (lees: verkooprechten). Het tweede luik is dat ervoor zou kunnen geopteerd worden om het onroerend goed te laten zitten in de vennootschap en de rest af te splitsen, om nadien de gesplitste vennootschap (met vastgoed) te fusioneren met de moeder. Uiteraard is het daarbij de vraag of er voldoende economische motieven zijn om de fiscale argumenten in deze te overvleugelen (cf. fiscaal misbruik). Bovendien neemt men daarbij grotere kwantitatieve risico’s op het vlak van de directe belastingen (aangezien het volledige vermogen in twee stappen wordt overgedragen wordt ook het volledige vermogen belast ingeval van belaste verrichtingen en niet enkel het afgesplitste deel). In se zou men het dan nog eenvoudiger kunnen oplossen, door meteen te opteren voor de volledige splitsing, zij het dat dit hier ook op limieten botst (zie hoger). Als weerbots kan men zich zelfs de vraag stellen of het “regelen” in twee stappen van wat in één stap niet kan, geen (fiscaal) misbruik uitmaakt.
Uiteraard moet men zich altijd goed rekenschap geven van de overige voorwaarden van de rechtsgeldige partiële moeder-dochtersplitsing en haar fiscale evenknie (omdat de autonome definitieve in het Wetboek van Inkomsten Belasting identiek luidt). Zo is o.m. vereist dat er slechts één aandeelhouder is en dat er niet één aandeeltje bij een ander steekt, om van deze bepaling gebruik te kunnen maken. Omgekeerd kan dit natuurlijk wel weer mogelijkheden bieden om wel de tweetrapsraket toe te passen, mocht blijken dat de juridische voorwaarden voor een rechtsgeldige partiële moeder-dochtersplitsing niet vervuld zijn, zij het dat dit zoals gezegd mogelijk ook niet zonder gevaar is.
Een uitsmijter is dat het soms een handige oplossing is om enkel de blote eigendom (met voorbehoud van vruchtgebruik en de schulden op het vastgoed door de te splitsen vennootschap) af te splitsen. Mits dit passend is bij het dossier en navenant kan onderbouwd worden, is dit meteen een sluitende oplossing.
Volgt Vlabel?
Deze ruling is een federale ruling en is dus ook enkel geldig voor de territoria waarvoor de federale overheid bevoegd is, te weten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Waalse regio. In Vlaanderen zwaait Vlabel de plak en is het de vraag of zij eenzelfde redenering zal maken, wetend dat zij zeer bedrijvig is in het ruim interpreteren van de uitbrengregels. Er valt zeker en vast iets voor te zeggen en deze federale ruling is alvast koren op de molen, zij het dat er pas zekerheid is als Vlabel zich ook effectief heeft uitgesproken, wat in deze nog niet het geval is geweest.
To btw or not to btw?
Een andere uitzondering op de heffing van de evenredige verkooprechten ingeval van een gemengde inbreng (overdracht van schuld met het vastgoed) is als het om een nieuwbouw gaat en het om een btw-levering gaat. In die context kan men er immers voor kiezen (aangezien het slechts zelden om een beroepsoprichter zal gaan zal er doorgaans actief moeten voor gekozen worden) om het onroerend goed met btw over te dragen, wat meteen een vrijstelling van de registratierechten oplevert (zie bijvoorbeeld artikel 2.9.6.0.1., 4° VCF). De formaliteiten zijn sinds begin dit jaar ook uitgedund, aangezien de voorafgaandelijke verklaring geen wettelijke vereiste meer is. Uiteraard mag men dan niet vergeten de nodige pro fisco bepalingen op te nemen en ook de nodige formele plichtplegingen nadien te verrichten (factuur, bijzondere aangifte, …). Ook het aspect van de voorfinanciering van de btw mag niet uit het oog verloren worden (artikel 11 en artikel 18 § 3 WBTW zullen doorgaans immers niet van toepassing zijn, bij gebrek aan een algemeenheid van goederen of een bedrijfstak, tenzij men opnieuw opteert voor een volledige splitsing (zie evenwel voor de caveat hierboven)) of tenzij het onroerend goed deel uitmaakt van een ruimere bedrijfstak die wordt afgesplitst). Opgepast: voor de toepassing van de registratierechten mag het overgedragen vermogen volgens sommigen niet minder, maar ook niet meer zijn omvatten dan de bedrijfstak sensu stricto, dus waakzaamheid is geboden.
Op te merken is wel dat Vlabel reeds eerder heeft geoordeeld dat ingeval van een afsplitsing van twee onroerende goederen, waarvan één oud (geen btw-nieuwbouw) zonder schulden en één nieuw (btw-nieuwbouw) mét schulden, de bedrijfseconomische logica niet mag gevolgd worden en de schuld die financieel betrekking heeft op het nieuwe onroerend goed pro rato moet geacht worden betrekking te hebben op beide onroerende goederen, waardoor de vrijstelling van de registratierechten omwille van de heffing van btw alleen speelt voor het nieuwe gebouw maar niet voor het oude, met een gedeeltelijke heffing van de verkooprechten tot gevolg. Ook al kan met dat standpunt helemaal niet akkoord gegaan worden, niettemin is het beter dat men zich ervan bewust is.
Voorts is het ook op te passen met groepsvennootschappen die deel uitmaken van een btw-eenheid. Van zodra de aandelen worden verkregen van de dochtervennootschap, geldt immers het vermoeden dat de voorwaarden van de verbondenheid voor de toepassing van de btw-eenheid vervuld zijn, waardoor de dochtervennootschap ook automatisch wordt opgenomen in de btw-eenheid. Indien er dan een afsplitsing gebeurt binnen de btw-eenheid, zelfs van een nieuw gebouw, is de fiscus van oordeel dat dit niet kan onder btw en dat de feitelijke niet-aanrekening van btw, de vrijstelling van de registratierechten in de weg staat. In mensentaal, het verkooprecht zal alsnog van toepassing zijn op het bedrag van de schuld. In een dergelijke situatie moet men er dus als de kippen bij zijn om vóór de splitsing, indien de situatie dit toelaat, de voorwaarden van verbondenheid te ontkrachten teneinde de dochtervennootschap buiten de btw-eenheid te houden. Uiteraard is één en ander moeilijk indien het wel degelijk de bedoeling is om de dochtervennootschap ook in de btw-eenheid te brengen indien de voorwaarden wel degelijk vervuld zijn. Het is aldus een puzzel die op voorhand goed moet worden gelegd.
Besluit
Het goede nieuws van deze nieuwsbrief is in elk geval dat alvast de federale rulingcommissie de herstructureringsbepalingen inzake registratierechten (en vooral de vrijstelling ervan) impliciet voorrang geeft op de uitbrengregels. De vraag in tweede lijn is of Vlabel dit ook zo zal zien en zal volgen. Alvast biedt de federale ruling een positieve eerste aanzet. In het vervolg van de nieuwsbrief zijn nog tal van bijzonderheden uiteengezet, aangezien het zeer complexe materie is en men zich niet te snel rijk mag rekenen.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.