Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Deze nieuwbrief pikt in op een eerdere nieuwsbrief, te weten ‘ik wil mijn partner niet opzadelen met een vruchtgebruik in de vennootschap als ik sterf’-clausule”, geplaatst op 13/06/2019.’
Duiding van de problematiek
Een korte situatieschets wordt gegeven om de relevantie van het betrokken topic te duiden. Stel dat er een vennootschap is waarbij één van twee echtgenoten de aandeelhouder en bestuurder is en de andere echtgenoot daar minder actief in is (aandeelhouder of zelfs geen aandeelhouder).
Het kan dan voorkomen dat de vennootschap geïnvesteerd heeft in een onroerend goed, te weten in een tijdelijk zakelijk recht (een vruchtgebruik, maar dit kan evengoed een opstal- of een erfpachtrecht zijn). De privépersonen hebben dan geïnvesteerd in de blote eigendom. In heel veel gevallen (denk aan het klassieke doktersgezin waarbij één van de partners meer dan voluit beroepsactief is en de ander wat minder zakelijk georiënteerd is) is de aankoop financieel vooral gestoeld op het inkomen van de “actieve echtgenoot”. De aanschaf van het onroerend goed in hoofde van de vennootschap hangt bijgevolg sterk samen met het leven en functioneren van de echtgenoot-bestuurder in kwestie. De vraag stelt zich altijd wat er gebeurt bij een echtscheiding of als deze persoon er niet meer zou zijn (overlijden). In deze nieuwsbrief wordt enkel op de situatie van het overlijden gefocust, zij dat er weliswaar evengoed ook andere afspraken kunnen worden gemaakt omtrent de echtscheiding.
De vraag is dan wat er in concreto gebeurt en of dit de langstlevende partner met onnodige kopzorgen opzadelt, wetend dat het emotionele verlies op zich reeds een drama van jewelste is. In zo goed als alle gevallen zal de verstandige beslissing genomen zijn om voor het krediet dat de vennootschap waarschijnlijk zal zijn aangegaan voor de verwerving van haar deel van het onroerend goed, een schuldsaldoverzekering aan te gaan. Dit betekent dat als de bestuurder komt weg te vallen er automatisch een mechanisme in werking treedt waarbij de verzekeraar de nodige fondsen op tafel legt om het krediet ineens en vervroegd terug te betalen. Op die manier is de langstlevende op zijn minst verlost van de zorg van het afbetalen van het krediet, wat in deze archetypische situatie vaak moeilijk zou zijn omdat net de grootste kostwinner is weggevallen. Uiteraard hoeft het niet allemaal zo extreem te zijn, zij dat de typologie uiteraard wel altijd dezelfde blijft.
Maar met het wegvallen van het krediet zijn niet alle beslommeringen van de baan. Immers bestaat de vennootschap nog steeds en ook het vruchtgebruik stopt niet automatisch door het overlijden van bestuurder. Een vruchtgebruik is immers gekoppeld aan een vaste duur maar ook aan het “leven” van de vruchtgebruiker. Dit betekent dat als u een 20-jarig vruchtgebruik vestigt en de vruchtgebruiker in wilde euforie meteen na de akte tegen een boom knalt en het leven laat, het vruchtgebruik toch automatisch stopt. Een vruchtgebruik kan uit zijn aard immers de vruchtgebruiker niet overleven, ook al is de vaste duur voor een langere periode voorzien. Zodoende stopt een vruchtgebruik altijd op het vroegste van twee punten, met name het verstrijken van deze vaste duur, dan wel het vroegtijdig overlijden van de vruchtgebruiker. Juridisch gezien is de bestuurder weliswaar geen vruchtgebruiker van het onroerend goed, de vennootschap is dat wel. Het is niet omdat de bestuurder komt te overlijden, dat ook de vennootschap daarmee het bijltje legt. Het “overlijden” van een vruchtgebruik als vennootschap moet aldus aanzien worden als de ontbinding van de vennootschap (met uitzondering van die vormen die kaderen in de herstructurering en de continuïteit van de rechtspersoon met zich meebrengen (splitsing of fusie)).
Kosteloze exit vruchtgebruik bij het overlijden van de kostwinner
Dit betekent dat het vruchtgebruik niet stopt en dat de langstlevende die per hypothese minder zakelijk georiënteerd is en geen of minder kaas gegeven heeft van al deze technische elementen, na het overlijden van de bestuurder toch opgezadeld zit met de vennootschap en een vruchtgebruik waar hij of zij mogelijk niet al te veel van begrijpt. De kopzorg van het afbetalen van het krediet is uiteraard weggevallen, zij dat de structuur nog altijd overeind blijft. De insteek van deze nieuwsbrief is dat dit niet altijd zo hoeft te zijn. Wat geschetst is, is de wettelijke basisopstelling maar er bestaat ook contractuele vrijheid om daarvan af te wijken. Meer bepaald kunnen partijen (bij aanvang of lopende het vruchtgebruik) voorzien in een extra beëindigingsgrond van het vruchtgebruik. Meer bepaald kan men voorzien (ontbindende voorwaarde of ontbindend beding) dat het vruchtgebruik ophoudt te bestaan indien de bestuurder in kwestie het leven zou laten. Dit betekent dat het vruchtgebruik stopt (bij een uitdrukkelijk ontbindend beding is dit niet automatisch maar enkel op verzoek) op het vroegste van drie momenten : het einde van de vaste termijn, de ontbinding van de vennootschap (rekening houdend met voormelde uitzonderingen) en het overlijden van de bestuurder. Dit betekent dat als het drama zich jammer genoeg zou voltrekken en de bestuurder zou komen te overlijden, het vruchtgebruik niet alleen afbetaald wordt (dankzij de schuldsaldoverzekering die normaliter werd afgesloten) maar ook vanzelf uitdooft en dus volledig private eigendom wordt van de langstlevende partner. Zodoende moet men zich geen zorgen meer maken omtrent een structuur die men al of niet begrijpt en wordt het onroerend goed ook beter gevaloriseerd, wat ook altijd een extra verzekering is voor de langstlevende.
Geen rozen zonder doornen
Uiteraard kan men geen eieren bakken zonder de schelp te breken. De vraag is dus wat ertegenover staat om deze afspraak te kunnen maken. In hoofde van de vennootschap betekent deze extra grond van beëindiging uiteraard een potentieel verlies. De vennootschap maakt voor zichzelf de rekening dat zij het vruchtgebruik kan gebruiken voor de vooropgestelde duur, zij dat dit om redenen buiten haar wil (overlijden van de bestuurder) wel eens voortijdig zou kunnen afgelopen zijn. Zodoende is dit vruchtgebruik minder waard dan een vruchtgebruik waarbij deze voorwaarde niet is voorzien. Dit dient aldus ook in cash vertaald te worden aangezien dit vruchtgebruik minder waard is en er dus ook minder voor mag betaald worden. In concreto komt dit erop neer dat de kans op een vroegtijdig overlijden, al of niet voorzien van een risicopremie, moet worden berekend en verrekend in de aankoopprijs van het vruchtgebruik. In mensentaal, de vennootschap betaalt minder dan bij een klassiek vruchtgebruik als pasmunt voor de kans dat het vruchtgebruik vroegtijdig zou stoppen en de vennootschap met lege handen zou achterblijven.
Een statistische oefening
In de praktijk valt het mee dat omtrent de kans op overlijden of overleven er heel veel statistische informatie voorhanden is. Statbel voorziet immers jaarlijks een aangepaste versie van de overlevings- en sterftekansen van de bevolking waarbij kan worden berekend wat de sterftekans is van een betrokken persoon en wat dat teweeg brengt in het kader van de verwachte opbrengsten van het vruchtgebruik. Op te merken is wel dat het een publiek geheim is dat de verzekeringsmaatschappijen, die noodgedwongen gretig gebruik maken van deze sterftetafels om de premies van allerlei verzekeringen met het overlijden als risico te gaan berekenen, altijd rekening houden met een iets jongere leeftijd van de verzekerde dan blijkt uit de sterftetafel, om ook de steeds stijgende levensverwachting te gaan ondervangen. Op die manier kan de discounted cashflowmethode van het vruchtgebruik worden verfijnd door ook rekening te houden met het sterfterisico. Voor elk jaar dat de huurwaarde wordt in rekening gebracht in de normale berekening, wordt dit nu tevens gekoppeld aan de inschatting van de kans dat de betrokken bestuurder nog in leven is en het vruchtgebruik nog effectief loopt ten behoeve van de vennootschap-vruchtgebruiker.
De hamvraag is dan uiteraard hoeveel dit kost, met name hoeveel lager de waarde van een dergelijk vruchtgebruik met een ontbindende voorwaarde van het overlijden van de bestuurder is ten opzichte van de waarde van een normaal vruchtgebruik. De insteek van deze nieuwsbrief is dat we ondertussen al behoorlijk wat empirische ervaring hebben verzameld om bepaalde lijnen te gaan trekken in dit verhaal. In heel veel gevallen blijkt de daling van de waarde van het gemoduleerde vruchtgebruik ten opzichte van het normale vruchtgebruik immers vrij beperkt te zijn. Vergelijk het met de klassieke verzekering: uw brandverzekeringspremie kost u niet zoveel per jaar, terwijl u wel een smak geld zou krijgen mocht uw volledige woning afbranden. Uiteraard is dit een puur element van kansberekening, aangezien u zich verzekert tegen een statisch beperkte kans van brand, zodat de kostprijs van de premie eerder beperkt is in functie van het voordeel mocht de situatie zich ooit voordoen. De verklaring schuilt er uiteraard in dat de kans dat het probleem zich ooit voordoet niet zo groot is, zodat de meeste premies worden betaald zonder er ooit iets voor terug te krijgen.
Het nadelige effect hieraan verbonden (‘geen rozen zonder doornen’) is dat de waarde van het vruchtgebruik wordt aangepast in functie van dit kanselement. De waarde van een vruchtgebruik van 30 jaar zonder dergelijke clausule zal hoger zijn dan het vruchtgebruik waarbij er een kans dat ze vroeger ten einde komt door overlijden van de zaakvoerder. Dit werd eveneens besproken in de vorige nieuwsbrief.
Een empirisch overzicht
Wij hebben besloten om ons te verdiepen in dit kanselement. Is dit groot of eerder miniem, waardoor het echter waardevol kan geacht worden om deze clausule toch op te nemen? Hierna volgt een empirisch overzicht van een aantal hypotheses, zodat op voorhand reeds een bepaalde inschatting kan gemaakt worden wanneer deze optie wel of niet opportuun kan zijn.
Uit dit overzicht, waarbij de daling in procenten wordt uitgedrukt van een “waardering-met-overlijdensclausule” ten opzichte van een normale waardering (het percentage wordt berekend op de waarde van de volle eigendom welteverstaan om een transparant overzicht te geven) kunnen ten eerste twee obligate conclusies worden getrokken:
1. Naarmate de bestuurder ouder is, wordt de sterftekans groter en hetzelfde geldt voor de impact op de waardering; ten opzichte van een “normale” waardering van vruchtgebruik is een vruchtgebruiker gevoelig minder bereid om in de buidel te tasten; positief verwoord is de impact op de berekening voor “jongere” bestuurders erg klein, zodat het systeem weinig nadelen kent ;
2. Hoe langer de duur van het vruchtgebruik, hoe meer “blootstelling” er is aan het risico en – inachtgenomen het vorige punt – hoe ouder de bestuurder kan worden, met een navenante stijging van het overlijdensrisico zelf; zeker bij de langere vruchtgebruiken kan het dan soms opportuun zijn om het vruchtgebruik nog één of twee jaar langer te nemen, om zodoende weer aansluiting te vinden bij de prijsverdeling die zou gelden bij een “normaal” vruchtgebruik.
Voor het kennersoog zijn er ook nog twee andere besluiten die kunnen worden getrokken:
1. Naarmate de huurwaarde hoger wordt, wordt ook de afwijking groter; panden met een hogere huurwaarde (vb. professionele panden) krijgen aldus met een groter effect af te rekenen terwijl panden met een lagere huurwaarde (bijvoorbeeld de residentiële villa, waar ook de grootste emotionele motieven in deze spelen) minder hinder ondervinden;
2. Het omgekeerde geldt voor de actualisatievoet; hoe hoger deze is, hoe kleiner de impact en vice versa; uiteraard is ook dit perfect te verklaren; de kans op overlijden bevindt zich vooral in de verre toekomst en de actuele waarde van de inkomsten uit die verre toekomst tellen in de basiswaardering minder mee als ze zwaar onderhevig zijn aan die actualisatie; in die zin compenseert dat een beetje het vorige punt, aangezien de actualisatie in de praktijk het sterkst zal spelen bij panden met een hoge huurwaarde;
Empirisch besluit in mensentaal
Voor jonge mensen in combinatie met een schuldsaldoverzekering kan dit mogelijk wel een no brainer-techniek zijn. Het levert immers wel behoorlijk wat comfort op voor de langstlevende, alsook een fiscaal voordeel. Uiteraard komt de verzekeringsgedachte hier terug, aangezien men in feite weinig investeert om een groot probleem te vermijden, waarbij de kans op dit groot probleem wel eerder klein is.
Voor veertigers wordt dit al meer een case by case studie, afhankelijk van de concrete elementen (huurrendement, rendementseis, duurtijd). Voor mensen die reeds wat meer ervaren en rijper zijn in het leven, kan dit behoorlijk duur uit vallen en daardoor als minder attractief aanvoelen.
In elk geval maakt onbekend onbemind en langs deze weg proberen we althans om daar iets aan te verhelpen.
Conclusie
Op basis van het voorgaande blijkt dat in de meeste dossier dat de waardedaling van het vruchtgebruik ten gevolge van ontbindende voorwaarde uiterst beperkt is, terwijl het toch een zeer groot extra comfort oplevert. Meer nog, de daling van het vruchtgebruik beperkt zich soms tot slechts luttele procenten of zelfs minder, die desnoods via een andere weg in de berekening gemakkelijk kunnen worden gecompenseerd (bijvoorbeeld het vruchtgebruik één jaar langer laten duren). Zodoende hoeft dit slechts zelden of nooit een spelbreker te zijn in de waardering, terwijl het wel een handig systeem is om toch een extra verzekering te geven aan de langstlevende. Zoals gezegd, deze moet zich dan niet bezig houden met de complexiteit van de zaak en bovendien zit het vruchtgebruik ook meteen volledig privé. Dit betekent dat het niet meer moet afgekocht worden en ook allerhande fiscale lasten erop kunnen vermeden worden (meerwaardebelasting, roerende voorheffing voor de uitkering van de prijs en registratierechten op de transactie). In die zin lijkt het in vele gevallen een heel nuttige aanvulling voor een kwalitatief vruchtgebruik dossier. Evenwel zijn er ook gevallen waarbij het aardig duurder blijkt te zijn, zoals blijkt uit bovenstaand overzicht. De insteek van deze nieuwsbrief is ook om hier een beetje inzicht in te verschaffen zodat het gemakkelijker duidelijk is wanneer dit wel of niet een aantrekkelijke piste kan zijn.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.