Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
De verloning in natura (van bedrijfsleiders) en de fiscaliteit, dat is steeds een verstandshuwelijk geweest. De basisregel is dat een dergelijk loon in natura wordt belast op basis van de werkelijke waarde ervan, tenzij de fiscale wetgever (meer bepaald de koning) een forfaitaire raming heeft voorzien. In dergelijk geval telt de forfaitaire raming.
De fiscus heeft het daar weliswaar vaak moeilijk mee (vooral als het forfaitair voordeel lager ligt dan de werkelijke waarde van het voordeel). Zo kan bijvoorbeeld verwezen worden naar het recente vonnis van de Rechtbank van Oost-Vlaanderen van 24.12.2024, waarbij de fiscus wenste te belasten op de werkelijke waarde van het voordeel (althans in haar ogen begroot op de omvang van de uitgaven die de betaler van de vergoeding had moeten verrichten om dit voordeel te kunnen samenstellen) en niet op de forfaitaire waarde. De fiscus vangt echter steevast bot in een dergelijke situatie, aangezien de wet duidelijk is.
Ook de voordelen van alle aard voor gratis woonst of voor huisvesting bevinden zich al langer in het oog van de storm. In de mate het forfaitaire voordeel van alle aard lager ligt dan de werkelijke waarde ervan, wat voor veel onroerend goed in België het geval is, is het leuke fiscale spielerei. Als liberaal kan men dat uiteraard alleen maar toejuichen. Als modale burger kan men er niet om heen dat het verschil in begroting van dit voordeel uiteraard niet vol te houden is in een maatschappelijke context. Het staat dan ook reeds enige tijd in de sterren geschreven dat deze regelgeving op zijn laatste benen loopt en gedoemd is om gewijzigd te worden.
Uit het regeerakkoord blijkt dat de nieuwbakken regering op zijdelingse wijze dit probleem probeert te tackelen. De vraag is dan ook of dit een aardverschuiving teweegbrengt voor privé-vastgoed in vennootschappen, dan wel niet meer is dan een druppel in de emmer. In deze nieuwsbrief leest u er meer over.
Fiscale platentektoniek
Zoals beperkt aangehaald in de inleiding wordt het voordeel van alle aard voor een gratis woonst of huisvesting forfaitair begroot op basis van het kadastraal inkomen. De waarde van het kadastraal inkomen is een oud zeer, met zeer uitlopende waardes als gevolg. De voorbeelden uit de praktijk zijn legio, waarbij een uitgeleefde huisjesmelkersstudio een hoger kadastraal inkomen kent dan een pracht van een villa op het platteland. Het systeem van het kadastraal inkomen is dan ook ronduit vermolmd. Vaak levert dit een onderschatting op van het voordeel van alle aard ten opzichte van de werkelijke huurwaarde. Dit is dan ook zeer voordelig voor de belastingplichtige (bestuurder van een vennootschap) maar vormt meteen een maatschappelijk spanningsveld van jewelste.
Werken met vennootschappen is immers op zich probleemloos (of het zou het toch moeten zijn), aangezien de wet voor iedereen gelijk is. Als natuurlijk andere spelregels worden gehanteerd (inzake het begroten van een voordeel) dan wordt het spel vervalst en kan men niet meer zeggen dat dit op lange termijn verantwoord is.
De tendens is aldus enige tijd reeds duidelijk. Er moet zo snel mogelijk worden overgestapt op een taxatie op basis van de werkelijke waarde, zij het dat dit politiek niet zomaar in een handomdraai te verwezenlijken is. De voornaamste routes richting de bestemming waren reeds lang bekend en de volgende:
- Schatting van de huurwaarde op maat per onroerend goed: dit is iets dat zou kunnen gebeuren naar Nederlands voorbeeld, maar vergt veel werk en belooft een overtal aan betwistingen op te leveren, wat nog meer werk met zich zal meebrengen.
- Aanpassing van het kadastraal inkomen: niet alleen is ook dit heel veel werk, te verrichten door een administratie die reeds geplaagd wordt door personeelstekort, terwijl dit politiek ook zeer gevoelig ligt. Immers worden alle lagen van de bevolking geraakt. Dit gaat immers niet alleen over het voordeel van alle aard, maar ook pakweg de onroerende voorheffing van een arbeiderswoning kan er volledig mee op hol slaan met alle gevolgen van dien.
- Het behouden van de basiselementen van de berekening op basis van het kadastraal inkomen, zij het met een aanpassing van de vermenigvuldigingsfactor: dit is uiteraard maar een halfbakken oplossing aangezien het onderliggend fundament van het kadastraal inkomen bijzonder instabiel blijft. Dit lijkt aldus een goede oplossing maar zal nog steeds onverantwoorde uiteenlopende resultaten blijven opleveren.
Tweesporenbeleid in het advies
Sinds lange tijd en dus nog vóór deze regeerverklaring is onze kantoorpolitiek altijd geweest om niet alleen te redeneren vanuit het as is maar ook vanuit het as (probably) will be. Dat betekent dat het voordeel van alle aard alsmaar vaker wordt losgelaten en meer en meer wordt geopteerd voor een vormgeving met huur (noodzakelijkerwijze op basis van de werkelijke huurwaarde en niet op basis van het bedrag van het forfaitaire voordeel). Bijkomend voordeel van een huurdossier is ook dat al het gedoe rond de bezoldigingstheorie (kostenaftrek) daarmee ruimschoots naar het achterplan wordt verwezen (al kan het wel in beperktere mate plaats maken voor rentabiliteitsoverwegingen en dergelijke).
Het voordeel van een huur is dat het fiscaal een braver voorkomen heeft en in beginsel ook niet onderhevig is aan de grillen van de fiscaliteit rond het voordeel van alle aard. Het nadeel van huur is dat het in vele (de meeste) gevallen wel duurder is dan het forfaitaire voordeel van alle aard als bezoldiging, zodat de belastingdruk ermee stijgt.
Praktisch kan men één en ander verzachten door geen maandelijkse huur te betalen maar bijvoorbeeld een jaarlijkse huur, waarbij geput kan worden uit een dividend (dat doorgaans milder belast wordt dan een bezoldiging en zeker als voordeelregime kan worden toegepast) ter compensatie. Op die manier voelt men als bedrijfsleider niet meteen de grote druk van het betalen van de huur, terwijl dit juridisch even goed een huur is.
Om een braver fiscaal dossier te hebben op basis van een huurcontract, is het uiteraard van belang dat de huurwaarde goed wordt onderbouwd en dat de huur van bij aanvang van start gaat en niet wat later in het kader van een opportunistische switch. Het artikel in verband met de kostenaftrek (artikel 49 WIB 1992) doelt immers op het intentieproces. Deze intentie bevindt zich helemaal bij het begin van het dossier, zodat het ook best is om meteen de kaart van de argumentatie transparant te trekken.
Voor alle duidelijkheid betekent dit niet dat de neus moet worden opgehaald voor het voordeel van alle aard en de zogenaamde bezoldigingstheorie. Beslissingen moeten worden genomen in functie van het dossier en door de cliënt in functie van de persoonlijke voorkeuren.
Wat brengt het nieuwe regeerakkoord?
In het regeerakkoord kunnen we de volgende tekst lezen:
“De bedrijfsleidersbezoldiging zal in de toekomst maximaal 20% van het jaarlijkse brutoloon uit voordelen alle aard mogen bestaan. Aanvullende bonussen boven op het brutoloon zijn uiteraard nog steeds mogelijk.”
Dit betekent dat men een begrenzing van het voordeel van alle aard oplegt. De vraag is natuurlijk wat de sanctie is als dit niet zal gebeuren. Immers is fiscaliteit geen normerende rechtstak. Men zegt niet wat u wel of niet mag doen. Enkel wordt u belast op een bepaalde wijze. De vraag is alsdan wat het gevolg zou zijn van een eventuele schending. Is dit de niet-aftrekbaarheid in hoofde van de betaler van de vergoeding? Is dit een apart belastingtarief in de mate van het exces in hoofde van de bedrijfsleider? Deze en andere vragen blijven spelen en zijn voorlopig onopgehelderd, temeer het uiteraard ook nog maar een regeerakkoord is en geen voorstel van wettekst.
Voor het vervolg van deze nieuwsbrief gaan we even uit van de situatie waarin men zich conformeert aan de wettekst, waardoor er uiteraard geen sanctie in het vizier komt.
Intelligente nieuwe wetgeving?
Zoals aangehaald waren er een aantal denksporen die vroeger reeds op tafel lagen maar die hun beperkingen hadden:
- Schatting van de huurwaarde op maat: zoals gezegd zou dit een langdurig, duur en tijdrovend proces worden. Met deze nieuwe wetgeving dwingt men veel belastingplichtigen allicht ergens uit het harnas van het voordeel van alle aard en in de richting van een huurcontract of een andere oplossing in het dossier. Dit betekent dat er veel minder werk is voor de fiscus en veel minder voer voor discussie. Ook moeten geen omvangrijke databanken worden opgemaakt, waardoor deze wetgeving veel vroeger van start kan gaan.
- Aanpassing van het kadastraal inkomen: hier gelden dezelfde opmerkingen als bij het vorige.
- Aanpassing van de formule van het kadastraal inkomen: dit was nooit een definitieve oplossing.
Alles samengenomen kan men dus wel zeggen dat de langdurige formatie niet geëindigd is in een slaapwekkende vertoning op dit punt, aangezien men nog duidelijk bij de pinken was om intelligente nieuwe regels voor te stellen.
Een duik in de praktijk
In de praktijk zal elke bedrijfsleider sowieso een aantal voordelen van alle aard hebben onder de vorm van de “klassieke kleine pruts”. Gedacht kan daarbij worden aan het voordeel van alle aard voor een wagen (op zich doorgaans wel geen kleintje natuurlijk) tot het voordeel van alle aard voor GSM, PC, … Het 20,00%-“vat” van het voordeel van alle aard zal dus standaard reeds voor een deel gevuld zijn nog voor het vastgoedverhaal begint.
Indien men dan een loon in aanmerking neemt van bijvoorbeeld € 50.000,00, dan is er een marge van 20,00% of € 10.000,00 voor alle voordelen van alle aard. Wetend dat een bepaald aandeel van deze marge reeds zal zijn ingenomen door de voornoemde kleine klassieke voordelen van alle aard, is de ruimte voor vastgoedvoordelen niet zo hyper groot meer, zij het ook niet onbestaande.
Een belangrijke vraag zal daarbij ook zijn of de bestaande formule van de forfaitaire berekening van het voordeel van alle aard overeind zal blijven. Indien de factor 2 bijvoorbeeld aangepast zou worden, kan dit een enorme impact hebben op het bovenstaande, omdat het speelveld nu éénmaal niet al te groot is.
Het zal sowieso case by case te bekijken zijn, want de nieuwe regelgeving zal voor sommigen een groot probleem zijn en voor anderen helemaal niet, met een hele resem daartussenin.
De oplossingen zijn zoals gezegd vaak klassiek. Zonder al te grote ingrepen zou men de bezoldigingen kunnen optrekken of het voordeel van alle aard vervangen door een huurcontract (eventueel met dividendfinanciering zoals hoger aangehaald). In andere gevallen kan men de vastgoedstructuur volledig opbreken om dit te gaan vermijden. De ervaring leert echter (verwijzend naar de eerdere aanpassing van de formule van het voordeel van alle aard door Di Rupo die destijds als een aardverschuiving werd aanzien) dat dit laatste allicht niet te veel aan de orde zal zijn. De impact van de nakende wetswijziging is monetair immers vervelend maar zet de wereld niet op zijn kop, terwijl het stopzetten van bestaande structuren meestal vrij ingrijpend is. Kosten-baten-gewijs zal dit allicht zelden de juiste oplossing zijn, zij het dat de case by case-aanpak sowieso centraal zal blijven staan.
Geen retroactiviteit maar… in de menselijke of de fiscale betekenis?
In de regeerverklaring staat ook het volgende te lezen:
“We verhogen de rechtszekerheid voor belastingplichten door te streven naar een snelle publicatie van circulaires en aanpassing van de administratieve commentaar bij de bekendmaking van nieuwe wetgeving. De regering neemt zich bovendien voor om geen retroactieve fiscale regels in te voeren. De regering zal ook stappen zetten naar meer thematische fiscale wetgeving, wat de rechtszekerheid en duidelijkheid met vergroten en waken over de strikte toepassing van de fiscale wetgeving.”
De vraag wie getroffen wordt en wie niet is uiteraard de hamvraag (met daarbij een flauwe woordspeling in de richting van de nieuwe minister van Financiën Jambon). Verwezen kan worden naar de wispelturige autofiscaliteit, waarbij normen om de haverklap werden/worden aangepast en belastingverhogingen als manna uit de hemel vielen. Dit is altijd ervaren als heel vervelend en mogelijks zelfs als een vorm van knullig bestuur, omdat zelfs de wetgever er duidelijk niet in slaagde om ver vooruit te plannen. Het enige voordeel bij de autofiscaliteit is dat er gemiddeld om de 5 jaar zich een mogelijkheid van reset aandient (als een leasing of financiering is beëindigd en het tijd is voor een nieuwe wagen), waarbij men op dat moment rekening kan houden met de nieuwste normen.
Vastgoedplanning is daarentegen iets helemaal anders. Dit is normaliter een lange termijnplan waaraan men ook enige tijd vasthangt. Bij grote financiële schokken wordt het financieel plan dan ook danig doorkruist, met mogelijk drama’s als gevolg.
De vraag is dan of de niet-retroactiviteit in menselijke, dan wel in fiscale zin moet worden begrepen. In de menselijke zin zou dit betekenen dat alle bestaande dossiers niet zouden worden geviseerd, omdat er nu éénmaal geen eenvoudige exit mogelijk is. Dit is dan niet-retroactiviteit vanuit de gezonde idee dat men de spelregels van het spel niet kan veranderen lopende het spel. Aan de andere kant, in de fiscale zin, heeft het begrip niet-retroactiviteit een veel beperktere betekenis. Immers geldt in fiscaliteit het annaliteitsprincipe en wordt elk jaar op zich bekeken. Niet-retroactiviteit betekent dan dat voorbije belastbare tijdperken niet mogen worden aangepakt. Dit betekent niet dat de bestaande projecten ook voor de toekomst kunnen genieten van het oude regime. Zelfs lopende het belastbaar tijdperk kan men een wijziging doorvoeren zonder dat dit fiscaal gezien retroactiviteit is.
In de meeste gevallen gaat het over fiscale niet-retroactiviteit. Dit helpt “historische” belastingplichtigen weliswaar geen meter vooruit. Hoopgevend is wel dat in de eerdere nota van minister Van Peteghem (i.v.m. het grote voorstel van belastinghervorming) meermaals werd gedweept met een menselijke cut off, waarbij historische waardes en situaties niet zouden worden geviseerd door nieuwe taxaties (al was dat mogelijk ook maar ten dele het geval). Wetend dat deze minister ook aan de onderhandelingstafel zit, zou het wel eens kunnen dat deze noties van billijkheid ook zijn doorgesijpeld in het regeerakkoord van De Wever I. De toekomst zal het echter moeten uitwijzen.
Vinger aan de pols
Vanzelfsprekend volgen wij de situatie verder voor u op. Er zijn nog heel wat vragen en onduidelijkheden, zij het dat dit eigen is aan het stadium waarin we verkeren.
De meest gealarmeerde zielen zullen allicht al het worst case scenario wensen te simuleren en voorbereiden, voor het geval dit realiteit zou worden. Dan kan op die manier optimaal geschakeld worden. Anderen zullen de evolutie nog even afwachten, om van daaruit wat gerichter te kunnen werken.
Wenst u van deze materie op de hoogte gehouden te worden, laat dit dan zeker weten via robin.messiaen@spartax.be . We leggen een adressenlijst aan van de mensen die hier expliciet aandacht voor hebben en op de hoogte willen worden gehouden. Van zodra nieuwe informatie ons bereikt, kunnen we u dit dan ook op gepaste manier doorgeven zonder dat hier enige kosten worden voor aangerekend.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.