Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Gent en Antwerpen spreken zich uit over waardering vruchtgebruik
De concrete aanleiding voor deze nieuwsbrief is twee recent verschenen arresten, met name een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 17 november 2020 en een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 25 februari 2020. In beide gevallen stond de waardering van het vruchtgebruik centraal en vond de fiscus dat het vruchtgebruik werd overgewaardeerd, met een voordeel van alle aard als gevolg.
Onschuldig tot het tegendeel bewezen is
Beide arresten vertrekken (heel expliciet in het Antwerpse arrest en duidelijk impliciet bij het Gentse arrest) vanuit de idee dat de fiscus een waardering maar naast zich neer kan leggen indien zij aantoont dat deze fout is (cf. het vermoeden van juistheid van de aangifte). In het Antwerpse geval delft de fiscus daar het onderspit en in het Gentse geval haalt ze de bovenhand.
Ruysseveldt rocks
Het gaat in deze arresten wel om oudere feiten (aanslagjaar 2013 in beide gevallen), dus daterend van voor onder meer het nieuwe rulingstandpunt van 2016. Echter wordt – klaarblijkelijk zonder enige nuance – gesteld in beide arresten dat een waardering volgens de methode Ruysseveldt – Janssens een objectief aanvaardbare methode is.
Uiteraard kan de vraag gesteld worden of de Hoven daar voor latere dossiers nog steeds hetzelfde gaan over denken, zij het dat het wel vrij vreemd zou zijn om anno 2020 voor “oude” dossiers ongenuanceerd te gaan stellen dat de methode Ruysseveldt – Janssens een aanvaardbare methode is om dan later over dossiers van 2020 te gaan oordelen dat dit toch niet het geval is. Uiteraard had men kunnen stellen dat men bijvoorbeeld vindt dat de methode Ruysseveldt – Janssens op vandaag niet meer aan de normen voldoet (indien de Hoven dat al zouden vinden) maar dat dit in 2012 common practice was en enkel nadien door het vooruitschrijdend inzicht naar de uitgang is verwezen. De Hoven doen dit niet dus heeft het er alle schijn van dat ze deze methode ook voor dossiers van vandaag nog steeds valabel vinden (zie evenwel verder voor de nodige bedenkingen).
Vanzelfsprekend is geen enkele methode op zich zaligmakend (zie ook verder) en hangt alles eveneens af van de gehanteerde premissen en de toegepaste checks & balances. De methode Ruysseveldt – Janssens (die bovendien maar een door de fiscale goegemeente gebrouwen afkooksel is van het origineel) is in wezen een discounted cash flow-methode, zoals die in nagenoeg alle waarderingen van vruchtgebruik voor komt.
Wetend dat AA Fisc weer voluit de kaart trekt van de waarderingsmethode van de rulingcommissie, zijn beide arresten potentiële “bommetjes” voor de strategie van de fiscus. Op fiscale controle is dit extra munitie om de hakken in het zand te zetten.
Objectief en controleerbaar debat
Voor het Hof van Antwerpen was de omvang van het debat relatief beperkt en afgemeten. Klaarblijkelijk waren alle protagonisten het eens over de te hanteren methode maar was er sterke onenigheid omtrent de toe te passen huurwaarde (de voornaamste spin in het web bij de waardering). De belastingplichtige had twee appartementen aangekocht (nieuwbouw) om ze meteen om te vormen tot één kantoor (conform de vergunning). In functie van de voorgenomen bestemming was door de belastingplichtigen een maandelijkse huurwaarde weerhouden van € 2.250,00 per maand.
De fiscus was het daar niet mee eens. Volgende de geijkte paden was de dienst van de Patrimoniumdocumentatie geraadpleegd en aan de hand van maar liefst veertien vergelijkingspunten werd een maandelijkse huurwaarde weerhouden van € 1.300,00 per maand. Het hoeft weinig betoog welke ravage dit met zich mee bracht op het vlak van de waardering van het vruchtgebruik.
Echter betrof de referentielijst gewoon een overzichtslijst van panden (o.a. uit dezelfde straat), met opgave van de huurprijzen en voor de rest weinig details. De oppervlaktes waren uiteenlopend of niet eens vermeld; de ouderdom, huidige staat, bestemming, etc. waren vooral nobele onbekenden.
Het contrast met de panden in kwestie (nieuwbouw en ingericht als kantoor) was dan ook groot. De lijst was ook te vaag om er een tegensprekelijk debat over te voeren. Het Hof oordeelde dan ook dat de fiscus te kort schoot in haar bewijsvoering. Wie de fout in andermans redenering wil aanvoeren, moet op zijn minst een valabel alternatief in de plaats stellen, zo lijkt het Hof gedacht te hebben. In de bewoording van het Hof raakte de fiscus niet verder dan een “oncontroleerbare bewering”.
De belastingplichtige werd dus in het gelijk gesteld. Wetend dat de overzichten van de dienst Patrimoniumdocumentatie doorgaans maar een pot pourri zijn van de meest uiteenlopende referenties zonder veel samenhang, is dit arrest van goudwaarde op fiscale controle.
Getrokken messen voor het Gentse Hof
Zwoeler ging het er aan toe in het Gentse geval. Het betrof een verkoop van een blote eigendom, door een vennootschap, met voorbehoud van een vruchtgebruik van twintig jaar, aan de bestuurder en/of aandeelhouder van de vennootschap (natuurlijke persoon). Het betrof een villa met een waarde van € 1.275.000,00 (in 2012) (abstractie wordt even gemaakt van het extra aspect van de onverdeeldheid dat ook nog in het dossier verweven zat).
De belastingplichtigen hadden zich de moeite getroost om een verslag (inzake de waardering van het vruchtgebruik) te laten opmaken door het gekende en gereputeerde kantoor Stadim. De waarde van het vruchtgebruik wordt geschat op ca. € 600.000,00.
Het arrest leest wel niet dermate vlot aangezien er een aantal schrijffouten en missing links in voorkomen. Zo vertrekt men vanuit een waarde van € 1.089.750,00 voor 95,00% onverdeelde rechten (terwijl € 1.089.750,00 maar 85,47% bedraagt van € 1.275.000,00, wat mogelijk wel te maken heeft met de verbrokkelde eigendomssamenstelling), wordt de formule Ruysseveldt - Janssens verkeerd weergegeven ((H/r-i) x (1 – ((1 + 1) / (1 + r))n) in plaats van (H/r-i) x (1 – ((1 + i) / (1 + r))n)) en is het ook helemaal niet duidelijk hoe het verschil met de waardering van Stadim kan verklaard worden (zie verder).
Vast staat dat de fiscus de klassieke formule Ruysseveldt heeft toegepast, zonder rekening te houden met de bijkomende kosten (die er evenwel niet waren in hoofde van de vruchtgebruiker door het voorbehoud van het vruchtgebruik). De waarde van het vruchtgebruik bedroeg volgens de fiscus afgerond € 450.000,00, met een stevig voordeel van alle aard als gevolg (tevoren was er nog een (beter) voorstel van minnelijke schikking geweest, zij het dat de belastingplichtige er niet was op ingegaan).
Het Hof haalt de rekenmachine boven
Het Hof stoort er zich aan dat bepaalde parameters inzake de waardering van Stadim niet worden toegelicht. Het verslag is volgens het Hof volledig onduidelijk (toegegeven, afgaand op de ervaring is een verslag van Stadim complex opgesteld, wat vermoedelijk een commercieel bewuste keuze is (ne touche pas à mon pot), maar daarom nog niet verkeerd is) en er is lopende de procedure geen verdere toelichting gegeven. Het voelt aan – voor wat het waard is en opnieuw met de nodige voorzichtigheid – dat er daar iets is “geknakt” bij het Gentse Hof.
Vervolgens gaat de meeste aandacht, althans volgens de tekst van het arrest, uit naar twee premissen van de waardering, te weten de index – en de actualisatievoet. Als index heeft Stadim een percentage van 1,60% op jaarbasis behouden (waaromtrent dus geen toelichting is gekomen). De fiscus berekende de index als de gemiddelde inflatie van de laatste tien jaar (2,86%). Het Hof stelt daarmee botweg dat de index van Stadim volledig fout is en die van de fiscus zonder meer terecht. Deze krachtige uithaal doet de kenner om meerdere redenen duizelen. Ten eerste levert een hogere index mathematisch ook een hogere waarde vruchtgebruik op, dus wat is het probleem dan? Ten tweede is de index in het verleden grillig geweest en is het altijd op te passen met momentopnames (ook over een tijdspanne van 10 jaar). Zo streven de centrale banken voor de toekomst naar een gemiddelde index van 2,00% en (markant detail) blijkt de gezondheidsindex (huurcalculator) sinds 2012 (cf. het betrokken belastbaar tijdperk) jaarlijks gemiddeld te blijven steken op… 1,36%. De voorspelling van Stadim zit er voorlopig dus veel dichter bij dan die van de fiscus (en het Hof). Voorspellen is bovendien geen exacte wiskunde, met enkel één juist antwoord en voor de rest foute antwoorden. Exact voorspellen is immers simpelweg onmogelijk. Het komt er gewoon op aan een inspanningsverbintenis aan te gaan en in redelijkheid zo nauwkeurig mogelijk de parameters in te schatten. Er is niet één juist antwoord en als er al één had moeten zijn, certe quod non, dan was het dat van Stadim en niet dat van de fiscus.
Als actualisatievoet gaan Stadim naar verluidt uit van het OLO-rendement op 17 jaar ten tijde van de start van de verrichting (zijnde 4,32%) en trekt zij daar 0,96% af als disconto omdat het een moeilijk verkoopbare eigendom is (concreet: een actualisatievoet van 3,36%). Menige lezer van het arrest zal zich allicht niet van de indruk kunnen ontdoen dat het Hof hier andermaal geprikkeld was omdat de belastingplichtige geen verdere uitleg heeft verstrekt rond de disconto. De fiscus geeft volgens het Hof wel het goede voorbeeld door de OLO op 20 jaar (zijnde de duur van het vruchtgebruik) te nemen als actualisatievoet (in concreto 3,46%). Andermaal ziet de kenner sterretjes. Er wordt heel veel kabaal gemaakt voor een verschil van… 0,10%. De impact op de waardering zal haast onzichtbaar zijn en het lijkt correcter te stellen (gelet op de immer aanwezige grijze zone bij voorspellen) dat het uiterst beperkte verschil eerder van aard is om de juistheid van beide assumpties te bevestigen dan de juistheid van één ervan te ontkrachten.
Het hof balt haar conclusie dan in één krachtige zin die de oren helemaal doen tuiten: “[de keuze voor een lagere actualisatievoet][…] samen met de vaststelling dat ook de inflatiegraad beduidend laag wordt gehouden […], heeft […] er al schijn van dat de berekening vooral gemaakt werd om de waarde van de blote eigendom op te drijven”. Wie ervaring heeft met actuariële berekeningen inzake vruchtgebruik, blijft hier verdwaasd achter. De beide verschillen (vooral de lagere index aangezien het verschil in actualisatievoet verwaarloosbaar is) zullen immers niet geleid hebben tot een hogere maar tot een lagere waarde van het vruchtgebruik (en een hogere waarde van de blote eigendom). Letterlijk gezien is dit ook wat het Hof geschreven heeft: de waarde van de blote eigendom wordt opgedreven (lees: er moeten méér belastingen betaald worden door de aanpak van de belastingplichtige). Maar enig probleem kan de fiscus daar moeilijk mee hebben (en daar gaat de betwisting ook niet over). In zijn context gelezen, bedoelt het Hof dat de waarde van het vruchtgebruik wordt opgedreven. Alleen is dit allesbehalve het geval en pent het Hof het ook allerminst zo neer. Wat er zich dus werkelijk cijfermatig heeft afgespeeld in dit dossier en in het hoofd van de raadsheer, blijft na lezing van het arrest een raadsel. In elk geval doet het Hof enkele gespierde uitspraken die – jammer dat het moet gezegd worden – kant noch wal raken. Op het vlak van de formele motivering (voorziening in Cassatie?) brengt het Hof zich misschien wel zelf in een lastig parket, aangezien bij momenten kop noch staart te krijgen is aan de uitspraken.
Ook qua methodologie is het Hof niet onschuldig. Als het om de actualisatie gaat, wordt Stadim de mantel uitgeveegd omdat voor een 20-jarig vruchtgebruik een OLO op 17 jaar wordt gehanteerd (een verschil van drie jaar). De fiscus wordt dan weer geprezen omdat zij voor de vaststelling van de index van een 20-jarig vruchtgebruik, een gemiddelde index berekend over een historische referteperiode van 10 jaar (een verschil van tien jaar). De vraag moet gesteld worden of hier niet gerekend is met twee maten en twee gewichten.
Voor kennersogen doet het arrest dus zeer vreemd aan. Op de essentie van de waardering wordt niet ingegaan en rond niets ter zake doende details (een onooglijke afwijking inzake de rendementseis of een verbetering in meer van de index) wordt een heuse schimmenoorlog gevoerd waarbij de straffe uitspraken niet worden geschuwd. Het lijkt alsof het Hof volledig in de ban was van de zienswijze van de fiscus en zegedronken alle elementen uit het dossier die niet stroken met deze overtuiging, achteloos aan de kant schuift door ze af te doen als manifest onwaar (op een niet onderbouwde wijze, te weten de kritiek die ze zelf formuleert ten aanzien van de belastingplichtige).
Onbekend maakt onbemind?
De waardering van Stadim was dus kop van jut in het arrest, al reikt het arrest allesbehalve argumenten aan die deze striemende kritiek kunnen schragen. Het gebrek aan medewerking ligt waarschijnlijk aan de basis van de afkeer. Niettemin is het dus de vraag of de waardering echt wel onvoldoende was, aangezien het Hof op meerdere plaatsen haar wensen voor werkelijkheid lijkt te nemen en het kantoor Stadim toch een jarenlange staat van dienst heeft. Als buitenstaander is het voorlopig volstrekt onmogelijk om er uitspraak over te doen.
Voorts heeft de belastingplichtige ook een reconstructiewaardering uitgevoerd op basis van onze Spartax-methode. Uiteraard voelen wij ons hierbij als kantoor geflatteerd. De verkregen waarde van het vruchtgebruik was hierbij nog hoger dan de waarde van het vruchtgebruik volgens Stadim. Met de karige informatie in het arrest is het niet mogelijk de berekening weder samen te stellen. Deze waardering kon het Hof echter niet overtuigen. Voor zover kan afgeleid worden uit het arrest, kan het Hof wel worden bijgetreden op dit punt. Een waardering opmaken begint met het hanteren van de juiste premissen, het aanwenden van een correctie methodologie en het uitvoeren van de nodige checks & balances om het resultaat op maat te snijden van het dossier. In concreto lijkt er een (verkeerdelijk) gewogen gemiddelde genomen te zijn van zeer uiteenlopende waarderingen, waarbij het eindresultaat resulteerde in een te verwaarlozen rendement van 0,21% voor de vruchtgebruiker. Bij het invullen van de premissen en het uitvoeren van de checks & balances lijkt meer dan één element te zijn misgelopen (jammer genoeg uiteraard, want we dragen al onze gebruikers een bijzonder warm hart toe).
In die omstandigheden kon het Hof terecht niet akkoord gaan met de extra waardering. Bovendien enerveerde het gebrek aan toelichting blijkbaar andermaal het Hof, met de nodige verbale uithalen als gevolg (“totaal onbegrijpelijk…”). Ook hier maakt het Hof bepaalde uitschuivers, zoals de stelling dat “het rendement van het vruchtgebruiker erg afwijkt van wat volgens de Nationale Bank van België in aanmerking komt” (verwezen wordt dus naar de OLO). Letterlijk gelezen betekent dit dus volgens het Hof dat er zich iemand binnen de NBB bezig houdt met vruchtgebruiken en daarvoor richtlijnen inzake rendement uitschrijft… (waarbij het rendement van de vruchtgebruiker niet case by case moet worden vastgesteld maar wel vanuit een ivoren toren binnen het NBB). Evident zal dit een onschuldige lapsus in verwoording zijn, maar aangezien taal het medium van de redenering is, wijst deze onzorgvuldigheid in taal allicht nogmaals op de onzorgvuldigheid in de redenering.
Varia bedenkingen
Het valt dus op dat het Hof zich enorm vastklampt aan de OLO als norm voor de waardering van het vruchtgebruik. Men kan dus moeilijk anders dan vaststellen dat het Hof de waarderingstrein van het laatste decennium gemist heeft. Voor een waardering moet een redelijke rendementsvoet worden gehanteerd. Bij het schrijven van het artikel in verband met de methode Ruysseveldt – Janssens (in 1999) werd daarbij de OLO als optie naar voor geschoven, als voorbeeld van een rendement van een risicoloze belegging. Dit was geenszins bedoeld of geschreven als te nemen of te laten maar louter als indicatieve kapstok. In bepaalde gevallen kan of moet daarvan worden afgeweken. Ondertussen zijn de OLO’s gekelderd door de financiële crisis en is zowat iedereen het erover eens dat de OLO niet langer de houvast is in deze. Dat is zelfs in die mate het geval dat de fiscus afstand heeft genomen van de methode Ruysseveldt (wat ook een overdreven reactie is, aangezien enkel de premisse maar niet de methodologie een doorn in het oog was). Het Hof heeft hier dus duidelijk het waarderingspeloton moeten lossen.
Een andere bedenking is dat het Hof zegt dat de belastingplichtige zich niet kan vrij pleiten door de stelling dat zij beroep heeft gedaan op een externe deskundige. Ook dit kan de nodige vragen oproepen. Het voordeel van alle aard kan enkel worden weerhouden – zoals het Hof ook zelf aanhaalt – omdat de vennootschap in redelijkheid enkel kan verondersteld worden teveel te hebben willen betalen (sic: bedoeld zal zijn “de blote eigendom te goedkoop te verkopen”) omdat de belastingplichtige de bestuurder was van de vennootschap. Aldus gelezen, moet er dus sprake zijn van een bereidheid of anders verwoord, van een intentie in hoofde van de vennootschap (om aan te lage prijs te willen verkopen). Indien men echter ter goeder trouw beroep doet op een expert (en zelfs één van de ronkende namen in het Belgische landschap) en oprecht gelooft dat deze een correcte waardering heeft gemaakt, waar is dan die intentie of bewuste bereidheid om “te veel te betalen”? Tenzij belastingplichtige en deskundige onder één hoedje hebben gespeeld, kunnen dus ernstige vraagtekens worden geplaatst bij deze redenering. Andermaal lijkt de redenering ondergeschikt aan het resultaat dat schijnbaar moest behaald worden.
Ten laatste ervaart men af en toe ook dat de fiscus weigert rekening te houden met een waardering in zijn toekomstige staat. In zijn meest extreme verschijningsvorm kan dit gaan om de aankoop van een bouwgrond in vruchtgebruik en blote eigendom, met de bedoeling er gesplitst op te gaan bouwen. De fiscus vindt dan soms dat het vruchtgebruik op de grond enkel mag gewaardeerd worden op basis van de huurwaarde van de grond, wat relatief laag zal zijn met een dito waarde van het vruchtgebruik (op de grond). Het gaat het bestek van deze nieuwsbrief te buiten om dit ten gronde te weerleggen, maar het arrest van het Hof van Beroep biedt terzake toch al een precedent.
Terug dan maar naar de methode Ruysseveldt of de DVB-methode?
Eenvoud siert. Aan de hand van dit motto kan de vraag worden gesteld of – met de hoger vermelde ruggensteun van de Vlaamse Hoven van Beroep – niet beter kan worden teruggekeerd naar de methode Ruysseveldt voor het gemak.
Hoger is echter al aangehaald dat het gebruik van de OLO als actualisatievoet aan diggelen ligt. Voorts moet ook rekening gehouden worden met diverse bijkomende elementen (zoals bijvoorbeeld de bijkomende kosten). Een belangrijker kritiek is dat de zaak eveneens eens moet bekeken worden vanuit het perspectief van de blote eigenaar. Het dossier kent voor ervaringsdeskundigen in waardering immers een herkenbaar patroon. Het gaat om een dure villa (€ 1.275.000,00 in 2012) met – klassiek voor het segment – een procentueel beperkte huurwaarde (2,06% netto-huurwaarderendement). Dit is allesbehalve een klassieke opbrengsteigendom maar veeleer een grote investering met een zeer beperkt rendement. De vraag is immers ook hoeveel het onroerend goed in waarde is gestegen… of misschien zelfs gedaald (het zou niet de eerste dergelijke dure villa op leeftijd zijn die thans maar kan verkocht worden beneden de historische aankoopprijs). Als de vruchtgebruiker zich dan unilateraal een rendement van 3,46% toe-eigent, wat blijft er dan nog over voor de blote eigenaar? Ook dit is één van de checks & balances die moet worden uitgevoerd om het dossier netjes in orde te zetten. Het is dus zeker niet denkbeeldig dat de waardering die is uitgevoerd door de fiscus een te lage waarde vruchtgebruik oplevert, aangezien het project niet van die aard is om een rendement op te leveren dat kan tippen aan dat van de toenmalige OLO. Op zijn minst is de waardering onvoldoende grondig uitgevoerd.
Dergelijke types van vastgoed zijn bovendien “lastige” dossiers, aangezien het door hun karakteristieken niet mogelijk is om een behoorlijk hoge waarde van vruchtgebruik te verkrijgen. De vraag is dan ook steevast of het lucratieve concept van vruchtgebruik in deze zijn tanden niet stuk bijt op de concrete waardering.
Om discussie te vermijden zou overwogen kunnen worden om gedwee op de knieën te gaan en te kiezen voor de nieuwe methode van de fiscus/rulingcommissie. Doorgaans gaat dit echter gepaard met een behoorlijk lage waarde van het vruchtgebruik en een hoge waarde van de blote eigendom. In het voorliggende geval (zijnde de uitkoop van de blote eigendom) zou dit meteen cash betaald worden, wat weinig aanlokkelijk is (temeer er vaak ernstige bedenkingen zijn bij de juistheid van het verkregen resultaat).
Wat moet u nu dan wel doen?
Uiteraard moet iedereen voor zichzelf uitmaken wat te doen, gelet op de persoonlijke voorkeuren en de elementen van het dossier.
De waardering volgens de methode Ruysseveldt met de OLO als rentevoet lijkt in elk geval een tikkeltje suïcidaal, ongeacht de uitspraak van het Gentse Hof. Een waardering volgens de methode van de DVB is dan weer in de meeste gevallen op zijn zachtst gezegd suboptimaal (en wie heeft er na de Corona-crisis geld te veel?) en in uitzonderlijke gevallen zelfs overdreven hoog (om er nog maar niet van te spreken dat extra voorwaarden, zoals het afwezig zijn van een deficitair vruchtgebruik, nog niet eens uitgesloten worden).
Het motto lijkt zonder twijfel om zich te blijven scharen achter een onderbouwde waarderingsmethode, zowel qua feiten als qua methodologie, ongeacht welke methode dit ook moge zijn (dus even niet gewoon reclame maken voor de eigen winkel).
Het is ondertussen een afgezaagd mantra dat er moet gezorgd worden voor de nodige verslaggeving in tempore non suspecto. Voor de waardering van vruchtgebruik is dit niet anders, en het Gentse arrest is daar een treffend voorbeeld van. Meer nog, de move van de fiscus (met de waarderingsmethode van de DVB) is perfect voorspelbaar. Wie even vooruit denkt, doet er dus goed aan om de eigen waarderingsmethode vakkundig toe te lichten maar neemt eveneens wat lengtes voorsprong door te duiden waarom de methode van de rulingcommissie geen logische uitkomst oplevert voor het concrete dossier. Want draai of keer het zoals u wilt, maar wie het best voorbereid komt aan de start, heeft de meeste kans om te winnen. En het toeval wil dat de belastingplichtige eerst aan zet komt, en dus het volledige speelveld kan afbakenen naar wens. En met een duidelijke uitleg komt u bij het Gentse Hof ook allicht een heel eind verder dan in de besproken casus.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.