Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
Deze nieuwsbrief handelt nog maar eens over onroerende leasing. Onroerende leasing is (in de juiste omstandigheden!) een fantastisch product. Zo kan ons kantoor er over meespreken aangezien ook ons eigen kantoorgebouw werd gefinancierd met leasing.
Weliswaar is leasing altijd al een complexe verrichting geweest. Het behelst immers een amalgaam van verschillende fiscale en andere rechtstakken, die netjes op elkaar moeten worden afgestemd. Zodoende is het geen katje om zonder handschoenen aan te pakken. Echter heeft de wetgever het recent helemaal bont gemaakt met een aantal nieuwe regels die meteen een substantiële impact zullen hebben op de leasingpraktijk. Bijgevolg moet elke fanaat, liefhebber of gebruiker van leasing op zijn tellen en passen en verplicht bijscholen.De beide nieuwtjes vanuit wetgevende hoek die hieronder worden besproken zijn:
- De stijging van de registratierechten van 2,00% naar 5,00% voor erfpachten.
- De ficheplicht als voorwaarde van de fiscale aftrek (vennootschapsbelasting) van betaalde erfpachtvergoedingen.
Daarnaast is het ook zeer belangrijk te melden dat Vlabel voor een tweede maal officieel heeft ingestemd met een split sale erfpacht-tréfonds aan verlaagde registratierechten.
Aansluitend staan we ook nog even stil bij de Mydibel-doctrine (geen BTW-herziening bij herfinanciering met leasing), waarbij het Hof van Justitie duidelijk taal heeft gesproken, maar de Belgische fiscus toch probeert om zoveel mogelijk op de rem te staan.
Tot slot is ook de verkoop van een met leasing gefinancierd onroerend goed voer voor “braintraining”. Een recent precedent van de rulingcommissie licht een tipje van de sluier maar mag zeker niet zonder kennis veralgemeend worden.
Opportuniteit van leasing
Voorafgaandelijk biedt het belang om nog even aan te stippen waarom leasing nu zo een fantastisch product kan zijn in de juiste omstandigheden:
- In tegenstelling tot klassieke investeringskredieten is de financiële instelling (leasinggever) bij machte om een hoger krediet toe te staan. Zodoende kan men in theorie en doorgaans ook in de praktijk een groter kredietkapitaal ophalen via leasing dan via een klassiek investeringskrediet.
- Ook voor de banken, aansluitend bij het vorige, biedt een leasing meer waarborgen dan een klassieke hypotheek bij een investeringskrediet. Immers is een hypotheek maar een passieve zekerheid, waarbij men hoogstens kan aansturen op een openbare verkoop. Daarbij komt men wel als eerste aan de beurt om uitbetaald te worden, zij het dat het fenomeen van de openbare verkoop meteen een impact heeft op de verkoopwaarde van het onroerend goed. Bij een leasing met erfpacht (gekoppeld aan extra zekerheden zoals een voorkooprecht en een aankoopoptie tréfonds) kan de leasingmaatschappij als het ware de volledige eigendom onder de arm nemen en er vrij de markt mee opgaan. Dit resulteert in betere prijzen en meer zekerheid voor de leasingmaatschappij.
- Met een leasing kan men fiscaal gezien als het ware een “turbo”-afschrijving verkrijgen, aangezien bij een off-balance leasing zowat 85,00% van de investering op 15 jaar fiscaal in kosten kan genomen worden.
- In het verlengde van het vorige, wordt ook “afgeschreven” op de grond, wat bij vele andere vormgevingen niet kan.
Voor de goede orde zijn deze laatste twee punten geen geval van fiscaal misbruik. Immers is het louter een kwestie van timing, waarbij de fiscale recuperatie versneld gebeurt. Echter betekent dit wel dat de fiscale nettowaarde na afloop ook een pak lager ligt, waardoor een hogere latente meerwaarde is opgebouwd.
Tot slot kan men ook aanstippen dat sommige dossiers met leasing kunnen aanleiding geven tot de gesplitste verwerving met erfpacht en tréfonds, tegen lagere registratierechten (zie onze eerdere nieuwsbrief met de zelf verkregen ruling). Aanvankelijk was dit tegen 0,20%, vervolgens 2,00% en thans 5,00% (wat nog altijd beduidend goedkoper is dan 12,00%).
Naast deze goednieuwsshow zijn er ook wel een aantal andere aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Zoals gezegd is een leasing een complex beestje. Bovendien, zeker bij Btw-leasings, is er sprake van een zekere immobiliteit. Op straffe van een BTW-herziening kan men immers niet wijzigen van financiële instelling. Dit maakt dat men ook wel vrij lang (15 of 20 jaar) vast zit bij dezelfde leasinggever.
Bij de verkoop is een leasing ook wat complexer, zij niet altijd nadelig. Het bestaan van een leasingverhouding met erfpacht kan in sommige situaties een beduidend voordeel opleveren op het fiscale vlak.
Stijging van de registratierechten
In deze is er een stijging van 3,00% (van 2,00% naar 5,00%). Dit is een stijging van maar liefst 150%, wat zelden gezien is (de vorige stijging was weliswaar procentueel nog fenomenaler, nl. van 0,20% naar 2,00%).
In de parlementaire voorbereiding wordt gesteld dat de wijziging plaats vindt om “budgettaire” redenen. Uiteraard is dit erg sibillijns en vrij kort door de bocht. Welk dieper liggend doel men ambieert of wat de exacte trigger of oorzaak was voor de wijziging, laat men volledig in het midden.
Voorts zijn een aantal opmerkingen te maken bij deze tariefstijging:
- de tariefstijging is niet specifiek voor leasings, maar is algemeen voor opstallen en erfpachten, waarbij de leasingpraktijk zich veelvuldig bedient van deze rechtsfiguren. Evenwel komen er ook veel opstallen voor bij projectontwikkeling, waarbij de bouwpromotor bouwt op andermans grond of minstens op die van een andere vennootschap. In al deze contexten valt te voorzien dat er voor de Schatkist weinig te rapen zal vallen, aangezien de belastbare grondslag gelijk zal zijn aan nul en bijgevolg hetzelfde kan gezegd worden van de registratierechten (5,00% x € 0,00 = € 0,00).
- Ook in KMO-dossiers waarbij een vennootschap bouwt op grond van één van de uiteindelijke gerechtigden achter de vennootschap, zal er wel vaker voor gezorgd worden dat de belastbare grondslag gelijk blijft aan nul. Ook daar zal de tariefstijging snel een lege doos blijken.
- Voor alle transacties onder Btw, is er een vrijstelling inzake registratierechten. Dus in deze dossiers valt voor de Schatkist alweer niets te rapen.
- Voor leasings met betrekking tot bestaande onroerende goederen waarbij de aankoop plaatsvindt onder registratierechten, drijft dit de betrokkenen mogelijk bewust of onbewust in de armen van de eerder aangehaalde split sale verrichting.
- …
Een mogelijkheid is eveneens, net als bij de vorige tariefwijziging, dat dit in wezen een reactie vormt op de split sales van erfpacht en tréfonds in de praktijk. Echter waren deze bij de vorige episode zeer talrijk in aantal, wat op vandaag nog niet kan gezegd worden van de nieuwste generatie van split sales. Dit lijkt dus niet meteen de reden geweest te kunnen zijn.
Anderzijds kan dit een stevige por in de rug opleveren voor deze split sales, aangezien het fiscale voordeel van de split sale door de tariefstijging wordt verkleind, waardoor ook het objectief criterium van fiscaal misbruik wat wordt ingeperkt.
Een derde punt kan ook zijn dat dit een communautair fiscaal robbertje is dat wordt uitgevochten. Gesteld dat de Federale overheid inderdaad een graantje wil meepikken van de split sales, moet worden vastgesteld dat de registratierechten bij aankoop (verkooprechten) een regionale bevoegdheid zijn. Bijgevolg is het zowel een bevoegdheid als een inkomstenbron van de deelstaten. Door eventueel aan te sturen op meer split sale verrichtingen met erfpacht, zou de Federale overheid zich dus als het ware een stuk van de regionale inkomsten kunnen toe-eigenen. Uiteraard spreekt het voor zich dat het laatste woord hierover nog niet gezegd is.
De hamvraag blijft aldus of deze maatregel finaal veel zal opleveren voor de Schatkist. De inschatting is eerder dat het dossiers betreft waar sowieso al weinig te rapen valt, dan wel het om actoren zal gaan die fiscaal slim genoeg zijn om de vormgeving dermate uit te werken dat ook zij niets meer hoeven te betalen. De kans bestaat zelfs dat de totale massa dermate zakt dat de globale belasting in totaliteit vermindert omdat de tariefstijging ruimschoots wordt gecompenseerd door een daling van de belastbare grondslag (vgl. met het omgekeerde voorbeeld waarbij een daling van het tarief voor de schenking van roerende goederen de totale ontvangst van belastingen deed stijgen).
Voor leasing is het uiteraard een heel belangrijk item, aangezien, zoals aangehaald, bijna steeds met opstal of (vooral) erfpacht wordt gewerkt. Wel is het geen issue indien het om een Btw-dossier gaat. Wanneer het een dossier betreft met registratierechten, is het dat daarentegen wel. De vraag is alsdan wat de leasingmaatschappijen zullen doen. Gaan ze deze extra kosten, zoals tot vandaag het geval is met de 2,00%, gewoon doorrekenen aan hun klanten? Uiteraard moet hierbij de afweging worden gemaakt dat een leasing met erfpacht op vandaag al fiscaal een pak duurder is dan een gewoon investeringskrediet (een hypotheek wordt slechts met 1,00% belast of zelfs helemaal niet ten belope van het deel waarvoor enkel een hypothecair mandaat wordt genomen), terwijl een erfpacht vroeger met 2,00% werd belast en thans met 5,00%.
Of zullen de leasingmaatschappijen denken aan andere oplossingen? Daarbij kan onder meer gedacht worden aan:
- Rent-and-rent-back: hierbij verwijzen we naar onze eerdere nieuwsbrief “
- Split sale: zie onze nieuwsbrief “
- …
In geval van een overdracht van leasing is er ook niet meteen een probleem. Deze is sowieso onderhevig aan Btw. Dit geldt zelfs voor de niet-Btw leasing, ook al bestaat daar soms ten onrechte discussie over.
Split Sale als magische oplossing?
Alle problemen van de tariefstijging van de registratierechten inzake erfpacht, verdwijnen als sneeuw voor de zon indien toepassing zou gemaakt worden van de split sale. Meer nog, het nadeel zou worden omgebogen in een voordeel, aangezien het verkooprecht (12,00% in Vlaanderen) deels plaats moet ruimen voor het lagere (maar inmiddels gestegen) recht van erfpacht van 5,00%.
Uiteraard loert het gevaar van fiscaal misbruik daar om de hoek. Niettemin is al meermaals verkondigd door ons kantoor dat dit in de juiste omstandigheden wel zou moeten lukken. Nogmaals dient te worden benadrukt dat dit wel geen passe-partout is om dit in de creatieve ijver bij elke gelegenheid te gaan toepassen om het verlaagd tarief toch maar in de wacht te slepen. Het is enkel in die gevallen die er als het ware om vragen dat het ook een optie kan zijn.
Reeds eerder is gesignaleerd dat door ons kantoor een gunstige ruling is verkregen door Vlabel in die zin. Thans kan heet van de naald gemeld worden dat deze ruling geen eenzame zwaluw is. In een ander dossier heeft Vlabel in het kader van een bezwaar/ambtshalve ontheffing inmiddels ook bevestigd dat de verlaagde rechten bij een dergelijke split sale wel degelijk van toepassing kunnen zijn. De feiten zijn deels vergelijkbaar met die van de eerdere ruling. Bovendien is het bezwaar reeds ingeluid eind 2021, waarbij de beslissing heel recent (op 28/03/24) is gevallen. Hieruit blijkt dat men niet over één nacht ijs is gegaan (los van personeelsperikelen die het dossier hebben parten gespeeld), waardoor het heel duidelijk een weloverwogen beslissing is van Vlabel.
Eén en ander maakt duidelijk dat dit een zeer valabele oplossing kan zijn voor het “5,00%-leasingprobleem”. Op vandaag voelen veel leasingmaatschappijen nog koudwatervrees om in deze boot te stappen. Naarmate het aantal beslissingen zal toenemen, zal deze vrees allicht wegebben en zal dit een courant alternatief worden in de praktijk.
Aftrekbaarheid kosten
Ondertussen heeft het nieuwe artikel 53, 33° WIB 1992 het nodige stof doen opwaaien. Meer bepaald is het ontstaan bij de wrevel van de fiscus omtrent het in kosten nemen van huurkosten door bepaalde belastingplichtigen, terwijl de verhuurder het niet als beroepsmatige verhuur aangeeft (waarbij het eventueel zelfs contractueel uitgesloten is dat de huurder de huurprijs of een deel ervan fiscaal in kosten mag nemen als beroepskosten). Om deze reden heeft de wetgever, op instigatie van de fiscus, een heuse heksenjacht ontketend door de verplichting op te leggen in hoofde van huurders om een extra fiche toe te voegen aan de aangifte, wil men beroep kunnen doen op de kostenaftrek. Door deze ficheverplichting kan men de verhuurders beter op het spoor komen die moeten worden belast op een beroepsmatige huur.
Men kan zich de vraag stellen of de maatregel op zich al niet wat verregaand is. Echter is het dak er helemaal af gegaan toen de maatregel is verruimd tot alle mogelijke huur-, opstal-, vruchtgebruik- en erfpachtvergoedingen.
Ook voor leasing heeft dat uiteraard een bijzonder grote impact, aangezien heel vaak met erfpacht- en huurvergoedingen wordt gewerkt. Ingeval van een on-balance lease, wordt afgeschreven op het gebouw maar niet op de grond. Zodoende is deze fiche vereist om deze afschrijvingen te kunnen genieten. Uiteraard is het een wat vreemd gegeven, aangezien de afschrijvingen niet synchroon lopen met de aflossingen t.a.v. de leasingmaatschappij. Vraag is aldus of dit in de praktijk moet worden toegepast. Voor off-balance leasing gaat het nog een pak verder. Immers is het de insteek van een off-balance leasing dat de volledige vergoeding als een huurkost wordt geboekt en navenant boekhoudkundig en fiscaal in mindering wordt gebracht. Gesteld dat deze fiche wordt vergeten, zal dit dus een aderlating van formaat betekenen, omdat een grote kostenaftrek zal worden verloren. Aan de andere kant neemt dat niet wet dat de boekhoudkundige en fiscale residuwaarde stelselmatig blijft zakken, zodat de latente meerwaarde wel wordt opgebouwd. Een en ander zal in de praktijk wel meevallen, aangezien er een uitzondering is (cf. artikel 307, § 2/2 WIB 1992) voor het geval er een factuur is opgesteld voor deze kosten (omdat de genieter van de inkomsten dan ook is getraceerd).
Niettemin blijft het oppassen geblazen, zoals bijvoorbeeld bij laattijdige facturen (cf. eenjarigheidsprincipe). Ook voor intraco-leasings zal men zeer zuiver in de leer moeten zijn, aangezien de betalingen misschien gebeuren met een doorlopende opdracht en de facturen pas nadien worden verstuurd. Bovendien moeten zelfs de leasingmaatschappijen godbetert op hun hoede zijn. Indien de erfpacht wordt gevestigd door en een eenmalige canon wordt betaald aan bijvoorbeeld een vastgoedvennootschap, die een Btw-plichtige is zonder recht op aftrek (en dus ook vrijgesteld is van alle Btw-formaliteiten), dan zal deze laatste niet met zekerheid een Btw-factuur sturen. Een fiche zal dan nodig zijn om een dubbele belasting in hoofde van de leasingmaatschappij te vermijden! Dit kan toch onmogelijk de bedoeling zijn… Bekommernissen van huis-, tuin- en keukenfiscaliteit werpen hier op buitensporige wijze een schaduw op de vlotte werking van de markteconomie. Een van de vereisten van het grondwettelijke gelijkheidsbeginsel is dat de gevolgen van een maatregel evenredig moeten zijn ten opzichte van het vooropgestelde doel. Dit lijkt hier allesbehalve het geval!
De vraag is vervolgens of een eventuele vergetelheid nog te remediëren is. Een vergelijking kan worden gemaakt met de aanslag voor geheime commissielonen. Artikel 219 WIB 1992 was destijds nog strenger dan nu, zij het dat dit onder druk van het Grondwettelijk Hof is afgezwakt. Daar bestaat immers een remediëringsclausule voor, waarbij de aanslag toch kan worden vermeden, indien de werkelijke genieter van het voordeel binnen de fiscale verjaringstermijnen kan worden aangeduid. Op die manier is er voor de fiscus geen man overboord en is de draconische sanctie ook niet nodig. Het valt op dat een dergelijke evidente clementie prima facie niet bestaat voor deze bepaling. Indien de fiche wordt vergeten, dan gaat de kostenaftrek onherroepelijk verloren. Indien men dit vergelijkt met de in se zwaardere sanctie (zo is het toch bedoeld) van de aanslag voor geheime commissielonen, valt men bijna van zijn stoel. Ook hier is dus de vraag wat het Grondwettelijk Hof daarvan zal vinden. De maatregel getuigt van een complete overkill.
Het besluit is dan ook dat dit zeer povere kwaliteit van wetgeving is. Dit lijkt enkel het resultaat van doorgeslagen politieke doemdenkerij, die geen enkele rekening meer houdt met wat op het terrein gebeurt. Het medeleven gaat nu reeds uit naar de accountants, die voor een vergetelheid zwaar zullen kunnen worden gestraft. Het niet voorzien van een wettelijk voorgeschreven fiche is immers een objectieve fout. Accountancy is al een knelpuntberoep. Het evolueert met dergelijke maatregelen van knellen naar wurgen.
Uiteraard geldt hetzelfde (buiten het bestek van deze nieuwsbrief) voor de gesplitste aankopen met vruchtgebruik en dergelijke meer. Indien de fiche in het jaar van aankoop niet wordt ingediend (en mits er geen factuur is gekregen voor de aankoop), dan dreigen alle afschrijvingen fiscaal verworpen te worden. Dit is zonder meer een pestbelasting buiten proportie.
Mydibel-doctrine
De Mydibel-doctrine gaat terug op het arrest in deze zaak van het Hof van Justitie dd. 27 maart 2019. Dit betrof een erfpacht en lease-back operatie van een bestaand onroerend goed, waarbij evenwel nog een Btw-herzieningstijdvak lopend is. Volgens de klassieke doctrine is een erfpacht een Btw-levering, onder btw of vrijgesteld, naar gelang het geval, waarbij nadien terug een vrijgestelde verhuur volgt. Voor een bestaand gebouw dat niet meer Btw-nieuw is maar waarvoor wel nog een herzieningstijdsvak lopende is, leverde dit bijgevolg een BTW-herziening op bij de vestiging van het erfpachtrecht. Echter oordeelde het Hof dat door het feit dat het in deze slechts om een financiële of papieren operatie ging, waarbij het goed steeds en blijvend werd gebruikt door Mydibel als bedrijfsmiddel, zowel vóór, tijdens als na de verrichting, er in deze geen herziening nodig was.
De vraag is hoe zich dit vertaalt in de Belgische praktijk, wetend dat het arrest over een Belgische Btw-plichtige ging. Het is niet de bedoeling deze situatie in het lang en het breed te schetsen. Daarvoor verwijzen we naar een zeer mooi en recent artikel van Wim Panis en Lizelotte De Maeyer (A.F.T. 2024, afl. 2, p. 30 e.v.). Wel is het passend het besluit van dit artikel mee te nemen, namelijk dat de administratie wel meegaat in deze gedachtegang, zij het met lange tanden. Ook in het verleden waren er reeds diverse aanvragen geformuleerd die waren afgekeurd lopende het verhaal, vaak om kleinere redenen. De ruling van 2022, waarvan sprake in het artikel, maakt de zienswijze van de fiscus helemaal duidelijk. Er wordt immers heel nadrukkelijk gesteld dat bepaalde zaken zullen leiden tot een afkeuring van de toepassing van de Mydibel-doctrine. Dit zijn de volgende:
- Een sale-and-lease-backtransactie bestaande uit een verkoop van een onroerend goed, gevolgd door een wederverhuur;
- Een sale-and-lease-backtransactie waarbij de aankoopoptie ontbreekt;
- Een sale-and-lease-backtransactie met een te hoge aankoopoptie waardoor het onwaarschijnlijk is dat de belastingplichtige het onroerend goed aan het einde van de huurperiode opnieuw zal verwerven;
- Een sale-and-lease-backtransactie waarbij de som van de huurvergoedingen niet overeenkomt met de oorspronkelijke investeringswaarde, vermeerderd met de rente (het bedrag van de aankoopoptie buiten beschouwing gelaten);
- Een sale-and-lease-backtransactie waarbij de vestiging van het zakelijk recht en de huurovereenkomst niet op hetzelfde ogenblik uitwerking hebben.
Het bovenstaande toont duidelijk aan dat dit allicht veel te ver gaat. Zo is bijvoorbeeld niet in te zien waarom het geen echte sale-and-lease-back zou mogen zijn, indien effectief wordt voorzien in een realistische en waarschijnlijke terugkoop van deze volle eigendom.
Dit nieuwtje wordt dus gewoon even ten tonele gevoerd om aan te geven hoe complex de realiteit te velde is op het vlak van leasings. Men zou denken dat het met een arrest van het Hof van Justitie in de achterzak een wandeling door het park wordt om die doctrine toe te passen. De realiteit blijkt echter meerdere lagen te kennen. Het komt er dus op aan goed voorbereid het speelveld te betreden.
Verkoop van een met leasing gefinancierd onroerend goed
De vraag is hoe de verkoop moet worden bewerkstelligd, indien het onroerend goed gefinancierd wordt met een leasing en de eigendom moet worden verkocht. Heel vaak zal het zo zijn dat, gelet op de context van de leasing, de leasingmaatschappij erfpachter is, terwijl de “echte verkoper” tréfondshouder is en ook leasingnemer (deze twee hoedanigheden kunnen ook verspreid liggen over twee verbonden vennootschappen).
In een dergelijke constellatie zijn er heel veel mogelijkheden om de eigendom over te dragen. De leasing kan voorafgaandelijk worden stopgezet. De leasing kan ook worden overgedragen aan de koper samen met de tréfonds. Heel veel schakeringen zijn mogelijk, zij het elk met hun eigen voorwaarden en gevolgen. Ook is het belangrijk om te weten of het een Btw-leasing is of niet. Weliswaar worden alle overdrachten van leasing tegenwoordig belast met Btw, zij het dat in het ene geval het nodig kan zijn om een BTW-herziening te vermijden en in het andere geval niet.
In elk geval is het een lappendeken met verschillende overwegingen die moeten in ogenschouw genomen worden. Heel vaak denkt men vooral aan de fiscale aspecten, zowel op het vlak van vennootschapsbelasting, registratierechten als Btw. Zo kan een overdracht van een leasing aan een koper die recht geeft op Btw-aftrek vaak bijzonder interessant zijn, omdat de transactie dan minstens voor een deel gebeurt onder Btw (die toch aftrekbaar is) en niet onder registratierechten.
Aan de andere kant moet evenzeer aandacht worden besteed aan het financieringsaspect. Als een vergevorderde leasing wordt overgedragen, is er de vraag naar de economische onderbouw van de keuze voor deze overdracht. Gaat het dan niet om fiscaal misbruik? Bovendien is het dan ook zo dat een groot stuk van de overnamesom als opleg moet worden betaald, terwijl men als koper weinig zakelijke rechten krijgt die men in zekerheid kan geven (alleen de tréfonds). Ook dat is een vraag die heel belangrijk is en die voorafgaandelijk goed moet doorgepraat worden met de banken. Desgevallend kan het verhaal daar reeds stoppen.
In een recente ruling (2023.0717 van 4 maart 2024) wordt geduid dat in geval van een verkoop van een geleased goed de volledige verkoopsom in aanmerking komt voor gespreide belastingen van de meerwaarde. Hierbij moet het voorgaande in ogenschouw genomen worden, met name dat er in de praktijk heel veel varianten denkbaar zijn. Blijkbaar is het immers zo dat in de betrokken casus de leasing/annex erfpacht voorafgaandelijk aan de transactie werd stopgezet, zodat de volle eigendom werd weder samengesteld in hoofde van de verkoper, vlak voor de verkoop. In die optiek is het dan logisch, als de tréfonds reeds 5 jaar als materieel vast actief werd aangehouden, dat de volledige meerwaarde gespreid kan getaxeerd worden. Uiteraard zijn er dan natuurlijk ook andere gevolgen die misschien minder fortuinlijk zijn. Zodoende mag men er zeker niet vanuit gaan dat alle opbrengsten in geval van een overdracht van een geleased goed, meteen gespreid kunnen worden getaxeerd. In het vaak voorkomende geval waarbij de leasing zelf wordt overgedragen, is het immers de vraag of een materieel vast actief wordt overgedragen of niet (dit hangt af van de kwalificatie van een off-balance dan wel een on-balance leasing; ook al is zelfs daarover nog niet het laatste woord gezegd met de fiscus). In vele gevallen gaat het over een operationele leasing, waarbij elke winst bovenop de leasing (een oplegsom om de leasing over te nemen) per definitie niet gespreid kan worden getaxeerd. Bijgevolg is het een heel fijne materie en mag men zich niet miskijken op deze rulinguitspraak, die een duidelijk licht werpt op slechts één variante van de vele mogelijkheden. Dit mag dus zeker niet worden veralgemeend, temeer de volledige stopzetting van de erfpacht en de leasing in de praktijk, voorafgaand aan de verkoop, mogelijk een minderheid van de toepassingen vormt.
Besluit
Als besluit wordt nogmaals herhaald dat leasing een prachtverrichting is in de juiste omstandigheden en ronduit onmisbaar is in de huidige financiële wereld. Niet alleen laat het de kredietnemers toe een hoger krediet op te nemen, bovendien is het een must voor de financiële instellingen om de écht grote projecten gefinancierd te krijgen (grotere waarborgen).
Van de regelgeving was reeds bekend dat deze complex was op zich. Helaas maken de wetgever en de fiscus het anno 2024 nog wat moeilijker dan nodig.
De belastingplichtigen, de accountants en de financiële instellingen moeten zich nog beter wapenen, zonder dat dit op het terrein een inhoudelijke meerwaarde heeft.
Er wordt vaak geschreeuwd dat een grote fiscale hervorming nodig is (wat uiteraard een open deur intrappen is), zij dat de wetgever bijwijlen duidelijk het slechte voorbeeld geeft met maatregelen als dit. Men wil koterijen afschaffen, maar op deze manier gaat men er extra creëren.
Maar voor wie positief en creatief is ingesteld, gaat er met elke deur die wordt gesloten een nieuwe open.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.