Cassatie bevestigt vast recht bij verlenging vruchtgebruik: hoera! Of niet voor iedereen?
Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.
Inleiding
Eindelijk is het langverwachte arrest geveld door het Hof van Cassatie in verband met de verlenging van vruchtgebruik en de toepasselijkheid van de registratierechten. Het nieuws is positief (zoals verwacht) maar mogelijk zit er wel nog een adder onder het gras. De insteek van deze nieuwsbrief is toch wat nuance aan te brengen aan het goede nieuws, ook al blijft dit over de ganse lijn wel overwegend positief.
Normaal gezien wachten wij de publicatie van het arrest af alvorens het te becommentariëren zodat we toch zeker alle “ins and outs” van het arrest hebben gelezen. In deze spelen we iets sneller op de bal omdat Vlabel zelf het bericht gepubliceerd heeft en het ondertussen al gonst van het nieuwe gerucht. Om die reden schrijven we nu al de nieuwsbrief om wat te sensibiliseren, al is het nog wat met de handrem op.
Het lang verwachte arrest
Het Hof van Cassatie heeft op 24 januari 2025 het arrest (F.22.0125.N) geveld met naar verluidt de volgende beslissing:
“Het Hof van Cassatie beslist dat een overeenkomst tot verlenging van vruchtgebruik enkel de duurtijd wijzigt van het oorspronkelijke vruchtgebruik en aldus geen bijkomende overdracht van een zakelijk recht tot gevolg heeft.”
Wachten op de publicatie
Voorlopig kan enkel een samenvatting gelezen worden op de website van Vlabel. Normaalgezien neemt Vlabel de rechtspraak vrij omstandig over, ook al betitelt ze het altijd als samenvatting. In deze is het daarentegen heel erg kort. De vraag is of dit er op wijst dat er nog iets op komst is, met name dat Vlabel nog over de draagwijdte van het arrest aan het tobben is. De kans bestaat ook dat het arrest van het Hof van Cassatie op zichzelf reeds vrij beknopt was, zodat Vlabel het ook niet uitgesponnen citeert.
Normaal gezien schrijven we onze nieuwsbrieven zoals aangehaald pas na de integrale lezing van het arrest. Nu gaan we het toch al wat vroeger doen gelet op het bericht van Vlabel om iedereen toch te wijzen op mogelijke addertjes onder het gras.
In elk geval is het in grote mate goed (en verwacht) nieuws. Van belang is wel dat dit niet alleen van toepassing is op nieuwe dossiers maar ook op historische dossiers, zij het dat men in principe wel bezwaar moest ingediend hebben. Indien dit niet is gebeurd, dan is het case by case te bekijken of er nog aan te remediëren valt.
Toch verkooprecht als meer is gewijzigd dan de duur?
De fiscale analyse van deze casus is grotendeels gebaseerd op het burgerlijk recht. De vraag is immers of er een nieuw vruchtgebruik is, dan wel louter dat het bestaande vruchtgebruik is gemoduleerd.
De burgerrechtelijke literatuur stelt alleszins unisono dat dit alleen de modulering is van een bestaand vruchtgebruik en dat het geen nieuw vruchtgebruik betreft. Hier en daar wordt wel de opmerking gemaakt dat er niet te veel mag gewijzigd worden aan het bestaande vruchtgebruik, om te kunnen blijven spreken van een loutere modulering van het bestaande vruchtgebruik. Er mag niet aan de (overige) essentialia van het vruchtgebruik worden geraakt. De vraag is uiteraard waar de grens ligt.
Zo kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de verlenging van een duur van 15 jaar naar 99 jaar. Mocht dit de enige aanpassing zijn dan is dit zeker geen probleem, terwijl de aanpassing moeilijk nog ingrijpender kan zijn dan dit. De vraag is dan, als bijvoorbeeld ook de regeling van de grove herstellingen wordt aangepast en gealigneerd op de langere duur, of er dan sprake kan zijn van een “nieuw” vruchtgebruik. Is dit dan een logische aanpassing aan de verlenging van de duur of is dat dan de brug te ver waardoor het toch een nieuw vruchtgebruik zou zijn?
Het bovenstaande lijkt op zich nog vrij aanvaardbaar, al voelt men al vrij snel wat minder vaste grond onder de voeten.
De bestemming als olifant in de kamer
Een vaak minder onderkende maar zeer belangrijke regel is dat de definitie van vruchtgebruik onder meer het blijvend respecteren van de bestemming van het onroerend goed vereist. Dit betekent dat de partijen lopende het vruchtgebruik de bestemming van het goed niet kunnen veranderen. Heel belangrijk is dat ze dat zelfs niet in onderling overleg kunnen doen omdat nu éénmaal van dat dwingend recht niet kan worden afgeweken. In de praktijk ziet men nochtans heel vaak in aktes het tegendeel staan, zij het dat dit juridisch helemaal niet verantwoord is.
Indien bij een verlenging zou blijken dat de bestemming wel wordt gewijzigd, zou dit meteen een game changer zijn en bijgevolg een voorbeeld waarbij het niet louter over een verlenging van de duur gaat. Integendeel, het zou dan gaan om een stopzetting van een bestaand vruchtgebruik gekoppeld aan het starten van een nieuw vruchtgebruik, waarbij men zelfs tweemaal registratierechten zou kunnen verschuldigd zijn (afhankelijk van het geval).
Oppassen is dus ten zeerste de boodschap. Vanuit dit bewustzijn is het steeds na te gaan of het bestaande vruchtgebruik niet te veel wordt gedenatureerd om nog van hetzelfde vruchtgebruik te kunnen spreken.
Voor de Vlaamse schatkist zal dit mogelijk wel een dreun zijn. Er zijn immers vele bezwaren hangend omtrent deze materie en alle registratierechten moesten reeds op voorhand zijn betaald volgens Vlabel. Dit betekent dat al deze bedragen nu ineens zullen moeten worden terugbetaald, wat waarschijnlijk wel een financiële aderlating zal zijn.
De verwachting is dan ook groot dat de Vlaamse Codex op dat punt zal worden aangepast. Immers, indien de vergelijking wordt gemaakt met de Hypotheekwetgeving, geldt ook bij een verlenging van een vruchtgebruik de verplichting om een akte te verlijden (tenminste om de handeling tegenstelbaar te maken aan derden). De kans is dus ook vrij groot dat de Vlaamse Overheid zicht ent op deze filosofie en snel de wet aanpast om de deur voor de toekomst te sluiten.
Is haast en spoed voor één keer goed?
Voor personen die nu reeds een verlenging van een vruchtgebruik overwegen, kan het bijgevolg aangewezen zijn om snel te handelen. Indien de wetswijziging kan worden voor gebleven, kan men nog steeds terugvallen op het arrest van het Hof van Cassatie en evenredige verkooprechten vermijden.
Belangrijk om daarbij te weten is ook dat het belastbaar tijdstip inzake de verkooprechten/registratierechten samenvalt met de datum van de overeenkomst. Dit is bijgevolg de datum van de onderhandse overeenkomst en niet zomaar de datum van de notariële akte. Zodoende heeft men het wat zelf in de hand om snelheid te maken als men een eventuele wetswijziging wenst voor te blijven. In theorie zijn er weliswaar altijd gevallen waarbij een fiscale wet retroactief kan worden ingevoerd, zij het dat dit hier niet echt te verantwoorden lijkt.
Wie bijgevolg in de situatie zit waarbij een verlenging er wel zit aan te komen, doet er goed aan om snel een onderhandse overeenkomst te maken en deze ook meteen te registreren aan het vast recht zonder daarbij de akte af te wachten. Op die manier heeft men toch zekerheid over de vaste datum.
Wel is een goede screening van het dossier steeds vereist, om zichzelf niet in de voet te schieten mocht blijken dat men toch wat tegen de grenzen van de modulering van het bestaande vruchtgebruik aanschuurt (zie hoger).
Wenst u van deze materie op de hoogte gehouden te worden, laat dit dan zeker weten via robin.messiaen@spartax.be. We leggen een adressenlijst aan van de mensen die hier expliciet aandacht voor hebben en op de hoogte willen worden gehouden. Van zodra nieuwe informatie ons bereikt, kunnen we u dit dan ook op gepaste manier doorgeven zonder dat hier enige kosten worden voor aangerekend.
Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.
Robin Messiaen schreef recent ook het boek De waardering van vruchtgebruik. Focus op onroerend vruchtgebruik met vennootschappen, Larcier/Intersentia, 2023, 500p.