Schrijf u in op onze nieuwsbrief
Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!
Sinds vele jaren zijn er een aantal klassieke waarderingsmethodes, waarvan de zogeheten methode Ruysseveldt (of Ruysseveldt-Janssens, zij het dat ze allebei de initiële auteurs ervan tekort doen zoals ze in de praktijk worden toegepast) veruit de meest voorkomende is. Na analyse is echter gebleken dat deze methodes, althans zoals ze in de praktijk worden toegepast, serieuze tekorten vertonen. Dit betekent dat de vruchtgebruikwaardes bijna altijd sterk overgewaardeerd zijn en de waardes van de blote eigendom sterk ondergewaardeerd. Dit houdt heel veel risico’s in, met voorop fiscale risico’s, waardoor dit niet meer kan gehandhaafd worden.
Na wat dralen en aarzelen heeft de fiscus deze methode ook definitief de rug toegekeerd. Zij hanteert thans een eigen methode, die een afgeleide is van de methode Ruysseveldt, maar die veel lagere waardes van vruchtgebruik oplevert en veel hogere waardes van blote eigendom. De slinger is hiermee doorgeslaan naar de andere kant en het is nu vaak de blote eigendom die te hoog gewaardeerd is en het vruchtgebruik te laag.
Nog voor de fiscus doorhad dat er iets niet klopte, had de Spartax-waarderingsmethode reeds het licht gezien . Dit is een methode die veel uitgebreider en evenwichtiger is dan de beide voorgaande. Dit betekent ook dat de resultaten van de waarde van de vruchtgebruiker zich bijna altijd ergens bevinden tussen de lage waarde van het vruchtgebruik volgens de methode van de fiscus en de hoge waarde van het vruchtgebruik volgens de methode Ruysseveldt.
Voor een praktische aanpak in deze, kan verwezen worden naar het punt hieronder.
Zoals aangehaald heeft vruchtgebruik een aantal tot de verbeelding sprekende fiscale voordelen. Dit zou kunnen betekenen dat iemand kiest voor vruchtgebruik en bijvoorbeeld niet voor huur omwille van hoofdzakelijk fiscale redenen. Onder de oude wetgeving heeft de fiscus dit proberen te bezweren, zij het met weinig tot geen succes (de oude wetgeving bleek ook iets te stroef om vlot hanteerbaar te zijn voor de fiscus).
Op vandaag besteedt de fiscus hier niet echt aandacht aan. Dit neemt niet weg dat de houding van de fiscus van de ene dag op de andere kan omslaan om alsnog een heksenjacht te ontketenen op dergelijke vruchtgebruiken.
Wie volledig zeker van zijn zaak wil zijn, moet fiscaal wat soul searchen en de niet-fiscale redenen van de verrichting, die per hypothese de meest doorslaggevende zijn, passend in een dossier gieten. De meest uitverkoren plaats daarvoor lijkt de belangenconflictenregeling, aangezien dit wettelijk sowieso moet worden gemaakt en in se over hetzelfde gaat. Het is een niet-empirisch bewezen aanvoelen dat een dergelijke deugdelijke dossieropbouw het kaf van het koren scheidt als het gaat om de vraag of een dossier het voorwerp zullen uitmaken van een fiscale betwisting en eventueel zelfs zullen resulteren in een nederlaag voor de belastingplichtige.
Bij vruchtgebruik moet een onderscheid gemaakt worden naargelang het soort van kosten, waarbij de uitkomst volgens het suppletieve recht erg uiteenlopend kan zijn. Zaak is echter ook bedrijfseconomisch in regel te zijn, waarbij de kostenverdeling nauw aansluit bij de waardering van het vruchtgebruik die wordt gehanteerd in het concrete geval. Belangrijk is ook dat de notariële akte de juiste juridische vertaling of weergave is van de werkelijke – en cijfermatig consistente – afspraken. Al te vaak moet worden vastgesteld dat de akte slechts een aantal standaardbepalingen bevat die niet aansluiten op het concrete dossier of er zelfs haaks op staat. De fiscus begint hier aandacht voor te hebben en zal hier gretig gebruik van maken. Meer dan ooit moet de akte worden afgestemd op de concrete afspraken tussen partijen.
Hieronder volgt een overzicht van de mogelijke kosten.
Gewone kosten van onderhoud vallen in principe altijd ten laste van de gebruiker ongeacht de juridische vormgeving. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een verhouding vruchtgebruik-blote eigendom, waarbij de privaat gebruikte gedeeltes ter beschikking worden gesteld van zaakvoerder van de vennootschap bij wijze van loon (voordeel van alle aard). In die constellatie zijn de gewone kosten van onderhoud (uiteraard enkel voor wat betreft de privaat gebruikte gedeeltes) niet voor rekening van de vruchtgebruiker of de blote eigenaar, maar wel voor de gebruiker (de zaakvoerder).
De problematiek van zware herstellingen (grove herstellingen geheten in het jargon) tiert welig in de juridische praktijk. Deze materie is niet zo eenduidig als mensen soms zouden willen geloven, zodat deze plaats niet volledig geschikt is om daar met een paar pennentrekken duidelijkheid in te scheppen. De eerste vragen zijn of er sprake is van een herstelling en of deze van substantiële aard is. Deze materie is niet zwart-wit. Zo kan het voorbeeld gegeven worden van de vervanging van alle oude ramen met enkel glas door nieuwe ramen met driedubbel hoogrendementsglas. Indien deze niet kapot waren, is er al geen sprake van een herstelling. Zelfs al deze al kapot waren, is er niet alleen sprake van een herstelling maar ook van een upgrade. Ook dit valt dan niet volledig binnen de noemer grove herstelling. Bovendien moet alles ook naar concrete normen worden beoordeeld. Zo is bijvoorbeeld een hotelkamer onderhevig aan een zeer intensief gebruik met hoge slijtage als gevolg. De lat van de grove herstelling ligt er dus al heel anders dan in de doorsnee private woning.
Men moet dus met het fijne kammetje een juridische maar vooral feitelijke analyse maken, waarbij men zich, noch positief, noch negatief, kan verschuilen achter te gemakkelijke dogma’s. Het gezond verstand verdient hier andermaal een grote plaats. Zo kan zelfs contractueel worden overeenkomen om de grove herstellingen volledig bij de vruchtgebruiker te leggen, zij het dat het dan evenwichtig moet zijn in het kader van het globaal dossier (met een navenante waardering). Zoniet is het niet verdedigbaar.
Gewone herstellingen zijn dan weer ten laste van de vruchtgebruiker, zij het dat men ook hier contractueel kan van afwijken. Elke contractuele afspraak moet echter afgestemd zijn op de waardering in concreto en er als het ware de juridische vertaling van zijn.
De gouden raad is om van bij het begin van het dossier een duidelijke inschatting te maken en een transparante contractuele afspraak. Wie meer informatie wenst omtrent het topic, kan ons uiteraard steeds contacteren.
Een andere mogelijkheid is dat het bestaande pand, al of niet grondig, moet worden verbouwd of gerenoveerd. Ook hier is de vraag wie wat moet gaan betalen ingeval van een bestaande verhouding vruchtgebruik-blote eigendom. Andermaal is het te bekijken in functie van het concrete dossier, zowel naar de feiten, de waardering als de juridische vormgeving.
Het is van groot belang dit voldoende nauwkeurig te analyseren, aangezien de ene partij anders de kosten of investeringen draagt van de andere partij. Dit heeft een aantal gevolgen, waaronder de mogelijkheid om fiscaal gepenaliseerd te worden.
De overtreffende trap van het vorige is dat men ineens op het bestaande stuk grond (of bovenop het bestaande gebouw), dat al of niet reeds bebouwd is, een nieuwe constructie wenst neer te poten. De eerste vraag zal zijn hoe dit juridisch in zijn werk gaat. In de volgende fase is het dan de vraag hoe dit moet geregeld worden om zeker ook fiscaal geen problemen te krijgen. Er is immers heel vaak een fiscaal risico van gratis of te goedkope natrekking op het einde van een tijdelijk zakelijk recht, of in mensentaal de gekende opstalproblematiek.
Extra aandacht is vereist voor die situatie waarbij het onroerend goed dat in vruchtgebruik door de vennootschap wordt verworven, privaat ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder. Indien daarvoor een huur wordt aangerekend, is er in beginsel geen fiscaal probleem (tenzij het bedrag van de huur lager zou zijn dan het hiernavolgend voordeel van alle aard). Bij voldoende huur is er geen probleem van de aftrekbaarheid van de kosten. Erg voordelig is dit niet want finaal moet en zal de vennootschap winst maken op de verhuur, zodat de zaakvoerder op lange termijn hiervoor meer betaalt dan hij of zij zou betalen ingeval van een verwerving van de volle eigendom ten private titel.
De meest voorkomende aanpak bestaat in het toepassen van het systeem van het “voordeel van alle aard”. Dit betekent dat de terbeschikkingstelling van onroerend goed aanzien wordt als een deel van het bezoldigingspakket. De wet voorziet terzake een forfaitaire formule, die werkt als volgt. De fiscus probeert dezer dagen de aftrek van de kosten in hoofde van de vennootschap wel vaker te verwerpen indien het om een privaat pand gaat dat ter beschikking gesteld wordt van zaakvoerder. De rechtspraak dienaangaande is bij meerderheid negatief, zij het dat het natuurlijk ook geen normale dwarsdoorsnedes zijn van het gemiddelde dossier. Bovendien is deze rechtspraak zeer tendentieus en voor een stuk nog gemakkelijk te ondervangen. Concreet komt het erop aan om in gepaste verslaggeving te voorzien, waarbij aan de hand van cijfers en achtergrondinformatie geduid wordt waarom de zaakvoerder niet teveel wordt betaald, rekening houden met zijn verdiensten en rekening houdend met het globale bezoldigingspakket dat reeds ter beschikking wordt gesteld.
Daarnaast moet gesteld worden dat het bedrag van het voordeel van alle aard, dat is gewijzigd naar aanleiding van kritische rechtspraak, op langere termijn allicht aan de (te) lage kant is en gedoemd is om later nog opgetrokken te worden. Om die reden moet men zich bij de planning er wel van vergewissen dat ook het toekomstige recht nog zijn rol zal spelen. Om deze reden (en deels ook om het debat van de kostenaftrek niet op de spits te drijven) is er een mogelijkheid tot toepassing van een nieuwe vormgeving, waarbij er geen risico is van een wijziging inzake het voordeel van alle aard noch van enig debat rond de aftrek van de kosten (al is enige nuance wel op zijn plaats). Deze aanpak is uniek en van de hand van ons kantoor. Wie meer informatie wenst, kan onze nieuwsbrief ter zake lezen of contact opnemen met ons.
Ontvang gratis onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!