De voordelen van opstal

Opstal vertoont als tijdelijk zakelijk recht economisch gezien verschillende gelijkenissen met vruchtgebruik en erfpacht, zodat de voornaamste voordelen gelijklopend zijn:

• indien de opstalhouder-vennootschap ooit failliet zou gaan, dan stopt het opstalrecht evenwel niet van rechtswege; om hier dezelfde voordelen als vruchtgebruik te verkrijgen, moet men een aangepaste clausule inlassen in het contract;
• de verwerving van een opstalrecht leidt ertoe dat de vennootschap ook een deel van de aankoop financiert (doorgaans gedeeltelijk via de bank) en in vele gevallen betekent dit dat men een groot stuk van de financiering kan laten lopen via de (werk)vennootschap, wat het comfort in afbetaling enorm ten goede komt;
• opstal laat ook toe om het onroerend goed op termijn apart of gescheiden te houden van de andere activa uit de vennootschap; ook om strategische overwegingen (bijvoorbeeld verkoop van aandelen van de vennootschap zonder daarin het vastgoed) kan opstal daarom bijzonder waardevol zijn;
• Last but not least zijn er een aantal fiscale voordelen verbonden aan opstal; ten eerste kan men zowel afschrijven op grond (in functie van de solaria) en gebouw (doorgaans volle eigendom), zij het natuurlijk dat de waarde daarvan beperkter is dan bij volle eigendom; btw-matig kan het soms ook zijn voordelen hebben (grotere btw-aftrek in hoofde van de vennootschap); ten laatste verkrijgt de blote eigenaar in sommige omstandigheden zonder vergoeding of belasting op het einde de volle eigendom, wat een gigantische fiscale besparing is ten opzichte van vastgoed in de vennootschap aanhouden in volle eigendom (geen belasting op de meerwaarde en geen roerende voorheffing op de uitkering). 

In tegenstelling tot vruchtgebruik is opstal evenwel veel minder fiscaal gepolijst. Het systeem van de registratierechten is volledig anders geregeld (met voor – en nadelen) maar vooral het risico op een gepeperde rekening in de “dure” personenbelasting (doorgaans taxatie aan 50,00%, om nog van de sociale bijdragen niet te spreken) is iets wat altijd tot nadenken moet stemmen. 

Zodoende houdt vruchtgebruik in standaardgevallen de betere troeven in handen en wordt best enkel voor opstal gekozen indien bijzondere voordelen worden nagestreefd:

• De wens om een langer gebruiksrecht te hebben (cf. maximumduur van 30 jaar voor vruchtgebruik voor vennootschappen) om strategische redenen of (belangrijk) om meer waarde “op te trekken” in het opstalrecht en de waarde van de blote eigendom te drukken; hetzelfde kan ook bereikt worden door een eindvergoeding te voorzien (natrekkingsvergoeding), al kan dit in beginsel even goed met vruchtgebruik (al is het daar minder courant);
• De mogelijkheid om eventueel registratierechten te besparen bij aankoop door middel van de split sale opstal-grond; deze aankoopvorm is relatief nieuw en van de hand van ons kantoor, zij het dat de resultaten wel veel minder spectaculair zijn dan de meer gekende split sale erfpacht – tréfonds;
• Een btw-optimalisatie ingeval van een nieuwbouw waarvoor een recht op aftrek geldt; voor meer uitleg verwijzen wij naar de seminar shots dienaangaande (LINK SEMINAR SHOTS); dit voordeel loopt zelfs voor bescheiden bedrijfspanden al snel op tot tienduizenden euro’s;
• De mogelijkheid om de blote eigendom over te dragen als volle eigenaar, met voorbehoud van een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht, zonder verkooprechten (10,00 of 12,50%) te moeten betalen op de volle eigendom (ook al mag men de eigenzinnigheid van de registratierechten bij opstalrecht niet te licht opvatten);
• De mogelijkheid om een afschrijfbare waarde (grond en gebouw in erfpacht) te creëren die de waarde van de volle eigendom (waar de grond weliswaar niet afschrijfbaar is) benadert, als optimalisatie in het kader van de zoektocht naar de vereiste wederbeleggingen voor de gespreide taxatie van meerwaarden;
• …

Op die manier wordt duidelijk dat het een kwestie van afweging is. Opstal kan immers in de juiste omstandigheden “geboetseerd” worden naar het model van vruchtgebruik, zij het met een aantal extra’s die financieel zwaar doorwegen in het voordeel van de ondernemer, de zelfstandige of de vrije beroeper. Men moet zich evenwel serieus rekenschap geven van de extra fiscale complicaties die het gebruik van opstal met zich meebrengt. “Don’t try this at home” zal voor velen de juiste boodschap zijn.

De verschillen tussen opstal en erfpacht zijn subtieler, zij het dat opstal, o.a. door het ontbreken van een wettelijke minimumduur en de gevolgen die men daaraan verbindt op het vlak van de registratierechten, veel soepeler in gebruik is dan erfpacht en vaak daarom de voorkeur zal krijgen. Niettemin is elk dossier op zich te beoordelen.