De voordelen van opstal klinken als een grote goed nieuwsshow, en dat is terecht. Geen rozen zonder doornen evenwel en een goed dossier vereist een uitvoering volgens de regels van de kunst. Hieronder volgen een aantal voorbeelden van aandachtspunten die best enorm ter harte worden genomen. Finaal worden de stappen even doorgenomen die vereist zijn voor een succesvol dossier.

De waardering Delen

De waardering van vruchtgebruik kent reeds een bewogen geschiedenis. Bij de waardering van opstal denkt men vaak aan de natrekkingsproblematiek op het einde van de rit.

Een standaard-aanpak hanteert de fiscus in deze niet echt. Het komt er dus op aan om zelf de handen uit de mouwen te steken.

In het zog van de Spartax-waardering voor vruchtgebruik volgt nu de Spartax-waardering voor opstal en erfpacht, mits deze geconstrueerd worden als een pseudo-vruchtgebruik. Dit betekent dat vooraf een inschatting gemaakt wordt van de investeringen die zullen gedragen worden en dat de lasten gelijkwaardig worden verdeeld, in functie van het nut dat opstalhouder en grondeigenaar uit de transactie zullen puren. Hierbij kan naar keuze gewerkt worden met een natrekkingsvergoeding, waarbij het bedrag ervan vrij kan bepaald worden, rekening houdend met de globale waardering die wordt gemaakt.

Later zal ook nog een Spartax-waardering worden gemaakt voor opstallen en erfpachten die op hun einde komen en waar niet vooraf is uitgerekend welke natrekkingsvergoeding nodig of verantwoord is. Dit zal aldus een controleberekening worden, met alle toeters en bellen die u van een Spartax-berekening mag verwachten, om uit te maken wat billijk is.

Fiscaal misbruik

Zoals aangehaald heeft opstal een aantal tot de verbeelding sprekende fiscale voordelen. Dit zou kunnen betekenen dat iemand kiest voor opstal en bijvoorbeeld niet voor vruchtgebruik omwille van hoofdzakelijk fiscale redenen. Op vandaag besteedt de fiscus hier niet echt aandacht aan. Dit neemt niet weg dat de houding van de fiscus van de ene dag op de andere kan omslaan en dat zij alsnog een heksenjacht kan ontketenen op dergelijke opstallen. 

Wie volledig zeker van zijn zaak wil zijn, moet wat fiscaal gaan soul searchen en de niet-fiscale redenen van de verrichting, die per hypothese de meest doorslaggevende zijn, passend in een dossier gieten. De meest uitverkoren plaats daarvoor lijkt de belangenconflictenregeling, aangezien deze sowieso wettelijk moet worden gemaakt, en in se over hetzelfde gaat. Het is een niet-empirisch bewezen aanvoelen dat een dergelijke deugdelijke dossieropbouw het kaf van het koren scheidt als het gaat om de vraag of een dossier het voorwerp zullen uitmaken van een fiscale betwisting en eventueel zelfs zullen resulteren in een nederlaag voor de belastingplichtige.

Wie draagt welke kosten?

Anders dan bij vruchtgebruik, kent het burgerlijk recht bij opstal geen rijk geschakeerde mozaïek van verschillende soorten kosten en investeringen. Alles is kortweg te dragen door de opstalhouder. Zaak is echter ook bedrijfseconomisch in regel te zijn, waarbij de kostenverdeling nauw aansluit bij de waardering van het opstalrecht die wordt gehanteerd in het concrete geval. Belangrijk is ook dat de notariële akte de juiste juridische vertaling of weergave is van de werkelijke en – cijfermatig consistente – afspraken. Al te vaak moet worden vastgesteld dat de akte slechts een aantal standaardbepalingen bevat die niet aansluiten op het concrete dossier of er zelfs haaks op staat. De fiscus begint hier aandacht voor te hebben, minstens al bij vruchtgebruik, en zal hier gretig gebruik van maken. Meer dan ooit moet de akte worden afgestemd op de concrete afspraken tussen partijen.

Privaat gebruik van vastgoed

Extra aandacht is vereist voor die situatie waarbij het onroerend goed dat in opstal door de vennootschap is verworven, privaat ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder. Indien daarvoor een huur wordt aangerekend, is er in beginsel geen fiscaal probleem (tenzij het bedrag van de huur lager zou zijn dan het hiernavolgend voordeel van alle aard). Bij voldoende huur is er geen probleem van de aftrekbaarheid van de kosten. Erg voordelig is dit niet want finaal moet en zal de vennootschap winst maken op de verhuur, zodat de zaakvoerder op lange termijn hiervoor meer betaalt dan hij of zij zou betalen ingeval van een verwerving van de volle eigendom ten private titel. Uiteraard kan er hier wel een belangrijk praktisch en niet-fiscaal voordeel van stretching zijn, wat in het concrete geval zelfs van doorslaggevend belang kan zijn voor de financiering van de transactie.

De meest voorkomende aanpak bestaat in het toepassen van het systeem van het voordeel van alle aard. Dit betekent dat de terbeschikkingstelling van onroerend goed aanzien wordt als een deel van het bezoldigingspakket. De wet voorziet terzake een forfaitaire formule. De fiscus heeft het hierop zelden begrepen en probeert dezer dagen wel vaker de aftrek van de kosten in hoofde van de vennootschap te verwerpen indien het om een privaat pand gaat dat ter beschikking gesteld wordt van zaakvoerder. De rechtspraak dienaangaande is bij kwantitatieve meerderheid negatief, zij het dat het natuurlijk ook geen normale dwarsdoorsnede is van alle dossiers met privaat gebruikt vastgoed. Echter is deze rechtspraak zeer tendentieus en voor een stuk nog gemakkelijk te ondervangen. Concreet komt het erop aan om in gepaste verslaggeving te voorzien, waarbij aan de hand van cijfers en achtergrondinformatie geduid wordt waarom de zaakvoerder niet teveel wordt betaald, rekening houden met zijn verdiensten en rekening houdend met het globale bezoldigingspakket dat reeds ter beschikking wordt gesteld.

Daarnaast moet gesteld worden dat het bedrag van het voordeel van alle aard, dat is verminderd naar aanleiding van kritische rechtspraak, op langere termijn allicht aan de lage kant is en gedoemd is om later nog opgetrokken te worden. Om die reden moet men zich bij de planning er wel van vergewissen dat ook het toekomstige recht nog zijn rol zal spelen. Om deze reden (en deels ook om het debat van de kostenaftrek niet op de spits te drijven) is er een mogelijkheid tot toepassing van een nieuwe vormgeving, waarbij er geen risico is van een wijziging inzake het voordeel van alle aard noch van enig debat rond de aftrek van de kosten (al is dat laatste maar een relatieve overwinning). Deze aanpak is uniek en van de hand van ons kantoor. Wie meer informatie wenst, kan contact opnemen met ons.